昆明房子（昆明房价跌破1.5w/㎡）
昆明最新房价数据出炉。
根据昆明锐理发布的数据显示，7月昆明商品住宅成交面积48.88万㎡（4011套），成交均价14702元/㎡。
新房住宅市场，环比呈现出量价双跌的情况。
图源昆明锐理
值得注意的是，除了商品住宅之外，商业和办公物业的成交价格同步出现下跌，这也是今年以来，继5月首次出现商品住宅、商业和办公物业价格均下跌之后，再一次出现“三跌”的现象。
（一）7月昆明房价创下近15个月以来的新低
我们具体来看，昆明锐理的数据显示，昆明7月商品住宅成交均价14702元/㎡，今年以来首次跌破1.5w/㎡大关，也是近15个月以来昆明房价的最低点。
从跌幅来看，7月商品住宅价格相比6月下降884元/㎡，环比跌幅约5.67%（昆明锐理显示的是下跌5.46%，是剔除退房等情况进行数据修订所呈现的差异情况）。
数据源自昆明锐理/昆明楼市制图
通过数据对比，我们可以发现，7月的商品住宅价格，已经回到了去年12月份的水平，相比今年5月的房价高点，每平方米降幅达1000多元。
不过，由于是月度数据，受市场等综合性因素影响会有较大的波动，具有不稳定性。因此，房价是否会持续走低，我们还需要结合后续的市场情况综合来判断。
相对于房价的跌幅，7月昆明商品住宅成交面积的降幅要更惨烈一些。7月昆明共成交商品住宅48.88万㎡（4011套），相比6月成交面积下跌约19.57%。
昆明楼市/制图
从套数上看，7月份相比6月份整整少卖出1000套房子。
而对比同期来看，今年前7个月同比受疫情影响比较明显的去年同期成交面积要少约8.26%，这种成交量的萎缩，直接反映出的是市场消费疲软的状态。
就7月昆明市场量跌价跌的表现，意味着已经出现降价也很难去化的情况，若后续这种局面得不到扭转，后市将不容乐观。
（二）昆明房价下跌的原因是什么？
看完7月的数据，可能很多人更加好奇了：到底是什么原因导致了房价的下跌？哪个板块的跌幅更大？……
在解答以上问题之前，我们需要先弄清楚统计数据的逻辑，按照备案数据的统计口径，价格是基于销售备案的情况得来的，因此，在数据的反映上，是先有成交才有价格的。
我们结合昆明锐理划分的12个板块的成交情况来看，在7月份中，东南板块的成交面积最多，大约9.42万㎡，而中心板块则是各板块中成交面积最少的区域，仅成交0.03万㎡。
图源昆明锐理
通过与6月各板块的成交面积对比，可以清楚地看到，7月环比成交面积上涨的区域仅有中心、世博、北市、呈贡等四个板块。其中，成交面积环比涨幅最大的北市板块，也仅比6月多卖出1.6万㎡。
而对应的，成交面积下跌的板块则有8个，其中官南板块成交面积环比下跌最大，相比6月少卖出6.2万㎡。
也就是说，7月昆明各板块成交面积涨少跌多的现实，是造成整体成交量环比大幅下滑的主要原因。
昆明楼市/制图
同样，我们从各板块的成交均价中，也可以看到涨少跌多的情况。
相比6月，7月昆明各板块中房价环比上涨的仅有官南、空港和呈贡三个板块。其中，官南板块的环比涨幅最大，大约1658元/㎡。
而从下跌的8个板块来看，滇池板块的跌幅最大，下跌约7684元/㎡。
相对于不太明显的涨幅，7月份，滇池板块成交价格的大幅跳水，客观上下拉着昆明市场成交均价出现大跌。
综合来看，7月昆明成交环比上涨的北市和世博板块，从对应的价格来看，其实呈现出的都是以价换量的市场行情；而此前成交价格一直较高的中心、次中心，以及滇池板块，成交价格出现了明显的下降，反映到整体的市场中形成了房价大幅下跌的现实。
当然，我们也需要看到特殊的一面，由于中心板块供货量一直较小，对于价格的影响有限；而滇池板块之所以会出现量跌价跌的情况，与环滇项目整治背景下沿线项目暂停备案不无关系。
要知道，滇池板块低密高端的产品属性，使得其一直都是昆明市场售价高企的区域，沿线项目暂停备案意味着相应的数据不会纳入统计，一定程度上使得市场的反映不够完整，形成了昆明房价在数据上呈现出了下跌。
因此，实际上，昆明市场7月量价双跌的表现，是普遍性和特殊性综合作用的结果。
（三）公寓以价换量效果显著
我们再从存量去化层面来看商品住宅的后市情况，截止今年7月各板块中，存量面积最少的中心板块，由于销售面积也少，在各板块中对应的去化周期最长，需要8.4年才能销售完存量。
而东南板块存量最大，但销售情况相比较好，因此，去化周期也是各板块中最短的，仅需1.1年。
昆明楼市/制图
反倒是，此前存量去化周期比较短的官南板块，前述提到由于销售价格坚挺（7月环比涨幅最大），销售出现困难（7月销售环比下跌最大），去化周期相比此前也有所拉长。
不过与7月商品住宅市场整体呈现出降价也难卖的情况相比，昆明的公寓市场却是另一番景象。
我们开篇说到，7月昆明商品住宅、商业和办公物业再次出现“三跌”的情况。其中，涵盖公寓产品的办公物业，虽然成交均价环比下跌了9%，但销售面积环比却增长了97.69%。
昆明楼市/制图
这说明，在昆明市场由公寓引爆的这一波降价潮中，公寓产品以价换量的效果比较显著。
当然，7月份办公物业8816元/㎡的成交均价，并非是今年以来最低的。但是纵观公寓市场，单个项目降价3000+元/㎡、甚至是第二套半价，以及腰斩的售价，还是有一定吸引力的。
虽然在居住上，公寓与住宅完全没有可比性，但在消费层面，公寓低总价的特性，一定程度上会对住宅消费形成分流的作用。
这或许，也是当前商品住宅销售出现困境的一个影响因素。
