重庆北部新区（重庆北部新区是哪个区）

多年前两江新区的开发格局，被规划成“六城八园”，六城包括：江北嘴金融城、照母山科技创新城、悦来国际会展城、礼嘉商务旅游城、水土高新城、龙盛产业新城等。每个新城都明确了发展方向、开发面积、人口等。后来拓展成“八城”，增加了保税港国际新城（水港功能区和空港功能区）、果园港国际物流新城。不过这两个新城并没有明确的规划建成面积和人口。这些是两江新区重点开发打造区域，集中在江北渝北大部和北碚小部分区域。

最具特色的是，每个新城，都有一家平台公司负责操盘开发。总体上呈现了这样的对应关系：

1.龙盛产业新城——两江投资集团旗下的龙兴工业园建设投资公司、鱼复工业园建设投资公司操盘；

2.水土高新城——两江投资集团旗下的水土高新技术产业园建设投资公司操盘；

3.照母山科技创新城——重庆高科集团、重庆渝高新兴科技发展公司、重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司操盘；

4.江北嘴金融城——江北嘴投资集团操盘；

5.礼嘉商务旅游城——两江产业集团操盘；

6.悦来国际会展城——悦来投资集团操盘；

7.保税港国际新城——重庆保税港区集团操盘；

8.果园港国际物流新城——重庆港务物流集团操盘。

比照当初的规划，我们就来盘点一下，两江新区的这些新城，规划落地情况到底如何？

大体上，根据规划落地情况，我们可以分为三类：

一是已经完成规划目标的。目前毫无疑问是江北嘴金融城和照母山科技创新城。按照规划，江北嘴金融城规划建成区面积5平方公里，常住人口2万人。江北嘴的定位一直是CBD，是比肩上海陆家嘴的金融核心区，大部分地块都是商务商业用地，留给住宅的并不多，因此规划人口很少。如今来看，江北嘴各项规划落地，基本达到了预期，至于人口落地，感觉已经远超了！

而照母山科技创新城，规划建成区35平方公里，集聚人口40万人。从2012年以来，照母山迎来开发热潮，接近10年的时间，如今照母山各项规划也已基本落地，板块开发接近完成，各大楼盘全部建成。随着整体入住率提高，无论是城建面积还是人口，基本也大差不差了。

江北嘴和照母山，是纯粹可以依靠大片区的就业人群填满区域的，而且照母山还能够自然承接外溢人口，因此成熟速度非常快。
二是接近完成目标的。除了照母山和江北嘴达标外，最接近完成目标的，一个是礼嘉商务旅游城，一个是悦来会展城。从规划面积看，礼嘉40平方公里，悦来18.67平方公里，如果从城市建成区面积来看，这两个地方基本也已经达到预期。不过，集聚人口可能就还真差点意思，按照规划，礼嘉和悦来集聚常住人口分别是30万人和20万人。目前的完成度可能还不到一半。

造成这样的原因，一方面，这两个区域大规模建设进入后半段，但是很多楼盘入住率还不高；另一方面，城市配套还不够完善，也是影响人口集聚的重要因素。还要一个重要原因，礼嘉规划商务旅游，旅游有一个欢乐谷，商务还比较匮乏，悦来纯粹的会展定位，只能在展会期间吸引人口。目前片区大部分的人口，纯粹依靠成熟区域的人口外溢，片区自身吸引就业还是很弱的。

不过，对这两个地方，完全没有必要担心，成熟也只是时间问题。有这么几个因素值得重视：一是位置，这是城市发展的自然延伸，虽然向北但不偏北；二是开始注重产城融合，礼嘉开始在智慧上下文章，导入智能制造、智慧创新方面产业，开始改变产业地位偏弱的情况；三是定位提升，礼嘉悦来联动发展，建设嘉陵江智能创新湾区和智慧园，是最新的定位要求，目前礼嘉悦来已经开始新一轮高标准规划，是两江新区发展重点，也有望加速片区成熟。四是交通改善，无论是地铁、大桥等等，两个片区后续都还有交通提升空间。

三是离目标还有较大差距的。包括水土高新城和龙盛产业新城。水土规划建成60平方公里，在“六城”里排第二，聚集人口40万与照母山齐平。龙盛产业新城规划面积178平方公里，涵盖了东部槽谷长江以北大部分区域，规划聚集人口80万人，无论规划面积还是聚集人口都是最多的。龙盛规划的建成区面积，只比江北区全域略小，比渝中区加上大渡口区面积还大，规划人口跟目前的渝中区加上大渡口区人口总量差不多。

无论城市建设还是人口聚集，水土和龙盛距离规划差距还是非常大的。这里面有一些原因：一是本身基础较差。无论水土还是龙盛，本身距离城市核心区距离都很远，水土目前已经是向北的最北之地，龙盛处于东部槽谷，原本就是纯粹的郊区，可以说是一张白纸。二是开发重点方向不同。龙盛和水土，原本就是两江新区规划的三大产业园区，两江新区成立之初，在江北、渝北和北碚各规划建设一个工业园区，也就是鱼复工业园、龙兴工业园和水土工业园，最早定位是工业、制造业基地。随着产业的入驻，城市建设也才从最近5年逐步开始起步。5年前，你几乎找不到水土片区的开发楼盘，基本是最近3年的事情，龙盛片区5年前也不多。随着产业发展，城市建设和人口入驻才开始启动。

当然，我们还不得不承认，相比前些年，随着城市开发边界不断扩大，人口集聚的速度也在下降。

目前来看，龙盛和水土，要实现规划目标，可能还需要很长一段时间，甚至也不排除，需要根据形势的变化，适时调整一下目标，调低一些预期。但是，这两个片区，依然有着自己的特点：一是拥有产业这个基本盘。对于龙盛片区，基本上主城9区范围内大的汽车制造，龙盛占到一大半，是长安汽车制造的大本营，此外还有装备制造等产业，这就是龙兴鱼复的基本盘，而且新的产业还在导入，比如三一重工、吉利亚欧汽车等比较有影响力的项目，围绕汽车、电子、装备制造等，龙盛目前还是重庆最牛的工业园区，是最具有铁公水空立体交通优势的园区，这就是龙盛的基本盘。对于水土，高科技方向的基本盘也很稳，电子信息、生物医药等也集聚了一大批企业。二是交通，水土去年建成地铁，龙兴将在今年打通隧道、2022年迎来轨道交通，后续这两个片区还有东环线、后续轨道交通覆盖等，整体出行格局还有望进一步改善。三是两江新区的加持。重庆向西正在绽放，风头正劲。不过，两江新区仍然是全市发展的“旗舰”，两江的发展，更多的资源、产业也只有往这些具有建设空间的地方导入，龙盛也好，水土也好，未来仍然将是资源覆盖最密集的区域之一。