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12月28日，注定是被西安城建铭记的一天，早9点30分，地铁5号线、6号线一期、9号线正式投入载客运营服务，西安地铁从4条线路直接晋升到7条线路。

我看群里已经有小伙伴讨论起了自己元旦小长假的出行计划：早上搭6号线出门，看看高新三期的模样，顺道找找沿线升值潜力大的房子；下午搭5号线，领略沣东、沣西的城建速度；晚上搭9号线，去悦椿泡个温泉......

对于常患拥堵症的路面交通而言，地铁的确提高了市民朋友的效率，对于楼市而言，“地铁一响、黄金万两”，沿线楼盘的升值空间再度成为热议。

壹丨沿线楼盘 欢迎补充

东西跨度最长的地铁5号线覆盖区域众多，包括浐灞、曲江、城南、城西、沣东、沣西等区域，涵盖刚需、刚改、改善等多样诉求。

其中不乏性价比较高的热盘，浐灞雁鸣湖可以当代境、高科麓湾国际社区，改善购房者可以留意荣德荣泽公馆，曲江一期的万科翡翠国际很多小伙伴都在等，但加推估计要在年后了，城南也很热闹，恒志云都明年也有加推，地王项目金泰青龙台与周末发声的赛格中京坊也将于明年入市，据说产品有很大的革新。

沣东可留意碧桂园国湖与海逸长洲，沣西沣水云岭与科为城是区域内为数不多的新房供应。

地铁6号线一期主要为高新区服务，但整体供应有限，成熟的一二期与正开发的三期供应零星，选择空间有限，但也越发说明其价值。

地铁9号线主要覆盖城东与临潼，多以低门槛的刚需盘与文旅项目为主，预算有限或追求改善居住环境的可多加留意。

贰丨七线共建 未来可期

地铁5号线、6号线一期、9号线进一步完善西安主城区交通的同时，更大的意义是将高新三期、沣东、沣西、临潼等外围区域纳入地铁轨道交通系统，使得大西安的城市骨架被横纵的地铁覆盖，加速人口、资源、产业的互动。

今日投入运营的三条地铁线路，全长83KM，结合前期开通的162KM，西安地铁运营里程达245KM，截止2020年底，排名全国第九，以1KM的长度微微领先杭州。

当下，大西安的轨道交通由7条地铁线路和1条机场城际组成，截止2020年底，二期规划中只有6号线二期尚未开通，三期规划中的7条地铁线路同时在建。

地铁1号线三期，全长10.5KM，计划2023年通车。作为1号线的延伸段，其三期承载了西咸一体化的美好愿景，近来很火的咸阳高铁新城板块位于其终点站，届时无论西咸能否一体，咸阳将被大西安轨道交通吸附，极大缩短通勤时间。

地铁2号线二期，全长6.9KM，计划2022年通车。由于里程数、站点较少，该段地铁稍显鸡肋。

地铁10号线一期，全长34.6KM，计划2024年开通运营，可以将其视作西安北城的产业线，将未央区、徐家湾、大学城、未央湖、港务区、泾渭工业园、泾渭新城、阎良航空基地（支线）串联起来，覆盖西安北上重点发展的区域，战略意义非凡。

地铁14号线，全长13.7KM，又称西安全运会专线，计划全运会之前开通，目前正抢时修建中，后期将与3号线共同解决港务区人口的出行问题。

地铁15号线一期，全长19.15KM，计划2024年建成，是一条贯穿西安南部东西走向的产业之线，由东向西依次覆盖鄠邑区、高新三期、长安国际大学城、航天基地，全线建成后向东可抵达西安东站，丰富西安南部居民的出行方式。

地铁16号线，全长15.03KM，南起昆明池沣东小镇、北至能金区能源三路，这是一条专门为沣东服务的地铁线路，是沣东、乃至西咸新区的南北大动脉，鲜有人知的是，这条地铁路线还是2023年西安承办亚洲杯主会场的重要配套，该条线路已确定将在2023年亚洲杯举办之前开通，其重视程度、建设品质、效率不比14号线低。

最引人的，莫过地铁8号环线，全长49.9KM，设车站37座，其中换乘站多达18座，这是西安轨道交通中最为重要的一条，可以说有了8号线，才有大西安立体通达的轨道交通，该条线路计划于2024年开通。

可以看到，三期规划中的多条线路多以2024年为通车节点，同年大西安轨道交通也将迎来史上至关重要的一年。待前期规划线路通车后，西安将形成13条运营线路，总长422公里。这个里程数并不算长，甚至还要落后于2020年底的成都100KM左右，但这并不妨碍加速西安人口流通、产业迁转、经济互动，而且西安地铁修着修着就会变成考古现场，大家应当理解。

从房地产视角来观察，未来四年，西安的地铁房只会越来越多，地铁对于房产增值、保值的属性还能否延续？

叁丨地铁很重要 但别妖魔化

以呼声最高的8号线来举例，该线路为主城区内环线，经高新区、南郊文教区、会展中心、曲江新区、市区东郊、浐灞生态区、经开区和市区西郊，相当于“2.5环”，将主城区地铁交通路网彻底盘活。

这也是地铁三期中呼声最高的一条线路，它的建立极大程度缩减主城区间的通勤时间，对沿线楼盘而言，因其强大周全的换乘功能，楼盘的地缘抗性客群将会减少，那么哪个区域强就会更强，弱则意味被吸附。

再来看地铁对于房产价值的影响，前期通车的地铁1-4号线沿线的楼盘来举例，价格走势很具备代表性：一号线沿线的御锦城与万科金色悦城在2014年市场低谷期，抗跌性强于市场平均跌幅；二、三号线沿线楼盘的房价涨幅在开通当年和开通后一年都高于市场平均涨幅；四号线开通时，正直楼市火热期，地铁房借势上涨，但到了通车后的一年，楼市进入横盘期，涨幅有所回落。

所以，地铁只是房产保值、增值的一个锦上添花的因素，市场冷暖才是决定房价走向的关键。就像2016年通车的3号线、2018年通车的4号线，沿线的典型楼盘房价之所以能大幅上涨，也正是因为占了市场上行的光。

我们聚焦看下地铁4号线，是一条南北走向的支线，用于缓解2号线的交通压力，贯穿南北。但从目前的表现来看，同一条地铁线路的南北，二手房价格涨幅大不同！曲江、航天一带，优质二手房涨幅在20-30%之间，而北郊同样出现品牌房企之手的二手房，价格较年初增幅较小。

可见，地铁对房产价值的影响，甚至不如区域发展、区域新房供应来的直接，尤其是当地铁如果能够覆盖全城，地铁将回归原有的交通属性，对沿线房产的价格拉动、保值作用也将衰减。

凡事物以稀为贵，地铁房跟学区房一个道理，你会发现越发达的国家、城市，学区对房子价值的影响则会越小，地铁对房产价值的影响主要在地铁的规划和建设阶段，随着地地铁通车，对房产价格的影响则会越来越弱。

其实，地铁对于商业、写字楼价值的影响，要远远大于对住宅的影响。“地铁上盖物业”也一定是商场或写字楼。以西安为例，最早的钟楼商圈，尽管东、西、南、北大街城市面貌升级，但二号线通车后，沿线商圈重新洗牌，向南北两向转移。南郊兴起了赛格小寨商圈、北郊建起了以熙地港、大融城为中心的商圈，可以发现二号线沿线的核心商业皆为“地铁上盖物业”。

地铁很重要，但其本质上是一种大型的公共交通工具，方便人们的出行从而改变生活促进城市的发展。西安地铁三线齐开这天，希望购房者能够理性看待地铁对房产的增值、保值作用。

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