把湘潭作为中国城市房价研究与趋势预判的新起点其实颇费思量。前面刊发的30篇有关中国最具影响力城市二十年房价研究文章，基本上把中国一线、新一线城市，万亿级GDP城市，副省级城市，东、中部省会城市囊括殆尽。剩下的大城市只有西南、西北地区的几个省会。
单论城市级别、常住人口、经济实力，排在湘潭前的城市还能数出一大串。本文开始，中国地标城策院对城市房价的研究将打破唯身份论和唯实力论，从典型城市出发，选取最能代表中国城市普遍特色和房地产现状的城市类型来研究。论知名度，“伟人故里、领袖家乡”的湘潭，全国无人不晓；在工业布局、高校资源上，湘潭更有远超一般地级市的基础底蕴。改革开放后、特别是进入新世纪，湘潭市影响力高开低走的下行趋势尤其明显。与湘潭类似的，曾经辉煌过、计划经济时代风光无限，在新时代里地位实力、话语权不断沉沦的城市还有很多。湘潭，无疑是最具有指标意义的城市标本，也就是常言道的“最熟悉的陌生人”。说实话，中国房地产能够长“牛”不衰的城市也就二、三十个。更多的是如同湘潭一样的普通地级市，这才是代表中国房地产真实面貌的沉默的大多数。从湘潭这个窗口，我们可以窥见普通中国城市房地产的过去、现在和未来。
东方红，太阳升。湘潭城区剪影
湘潭二十年房价复盘：起点低、走势稳，涨势似在衰竭
作全国二线以下城市房地产长周期研究最大的困难在于数据采集。跟北上广深一线城市房地产海量数据唾手可得不同，诸如湘潭之类的内陆城市，在政府平台上很难有长达20年的公开房地产资料展示。即使费尽洪荒之力，翻箱倒柜从多个来源补齐了湘潭本世纪历年的完整房价。事后看来，更多具有考古学上的文献检索意义。买房者只湘潭最近10年房价数据完全不影响投资决策。本世纪前5年的湘潭楼市犹如隔世：三位数的房价、全市成交金额只相当于现在一个大型楼盘……，这一切的发生时间还不到20年。起点极低的湘潭房价，20年的涨幅明显，且走势稳健；除了最初两年的调整波折外，基本没有下跌，均处于上行通道内，房地产牛市特征可以确定无疑。另一方面，湘潭房价被动跟涨、补涨的趋势明显，属于房地产大潮中的随波逐流。由于房价基数低，20年累计涨幅较大；但是，湘潭房价绝对值和历史涨幅并不算太高。2020年湘潭全市住房均价5518元，即使在湖南省14个地级市中也只是中等位置。而且，湘潭房价涨势凶猛的时间段基本集中在2010年前。最近十年的湘潭楼市，除了2017-2018年跟随全国房地产牛市亢进了一把，其他时间的表现越来越趋于落寞。
湘潭市20年房价走向特点鲜明，关键年份间的房价断层明显。房价升势表现出波段性特征：
2001-2020年湘潭市商品住宅成交均价（元/㎡）
①稳健拉升期（2001-2008年）：除了前两年外，每年房价都有大幅明显上升；
②平台整理期（2009-2016年）：前2年快速上涨后，经过6年平台整理、房价始终在3000多元区间徘徊；
③高位震荡期（2017-2020年）：突破前期高点后，前4年房价轨迹与第二阶段十分类似，后期价格走向大概率维持平台整理格局。
2001-2020年湘潭市住宅年均涨幅
湘潭20年房价年均涨幅以2010年为界，前半程朝气蓬勃，行情活跃；后十年涨幅空间逐渐收敛，房价波动开始向地板躺平。房价前快后慢、前强后弱，这是中国20年来城市房价的共性趋势。唯一让人意外的是，湘潭房价强势时随大流而动，弱势时疲软得更加彻底。湘潭2011年后的价格年均涨幅，低迷萎缩是主旋律，高歌猛进是意外爆发。从2017年至今房价升幅逐年快速下跌。最近十年，有5年涨幅在3%及以内，扣除CPI，基本聊胜于无。除了房地产牛市的那几年外，在湘潭投资买房，保持耐心非常重要。
2001-2020年湘潭市商品住宅销售面积（万㎡）
湘潭楼市是个总量偏低的袖珍市场，这与湘潭较小的地域空间和人口规模有一定关系，但并不是决定因素。君不见，面积更小、土地紧张的东莞、佛山房地产最近几年量价齐升，屡创天价天量。住房成交量最终取决于该地域居民的收入水平和经济产业活力，因为湘潭并不缺盖房子的地。湘潭住房成交量在100-200万区间拉锯了十年之久，反映了城市住房需求的外生动力不足。最近四年住房成交量连上台阶，更多的是与长株潭融城，九华片区的大量成交有关。湘潭主城区住宅需求并无多少质的改变。
2001-2020年湘潭市住宅销售金额（万元）
湘潭20年住宅销售金额变化最能反映城市房地产的发展壮大。从最初2-3亿的年销量到年均200多亿金额，20年增长了将近90倍。销售额突破整数关口的用时越来越短，反映了楼市水涨船高的扩容速度。
湘潭市城区房价特征：板块强弱分明，九华一枝独秀
湘潭市下辖湘潭县、韶山市、湘乡市、雨湖区、岳塘区五个县（市）区，湘潭市总面积5006平方千米，其中城区面积168平方千米，建成区面积79平方千米。根据2020年第七次人口普查数据，湘潭市常住人口为2726181人。
我们知道，房地产业是由土地和人口构成的，一个城市的地域空间和人口基数决定了城市房地产的规模总量和发展空间。湖南全省14个地州市中，湘潭常住人口和土地面积均处在垫底位置。在省会独大的年代，紧挨长沙又属小微型的地级城市，湘潭注定将扮演一个悲催的角色。但这完全属于历史的造化弄人。湘潭曾经的管辖区域与今天有天壤之别，长沙、岳阳、株洲的大部分城区原来都属于湘潭市地界。从全省最大地级市之一到人口、面积最小城市不过30多年时间。
人口和地盘的严重缩水对房地产的影响是显而易见的。人口流动和买房区域选择，大都遵循从乡镇--县城--上级城市--省会城市--沿海大城市的路径。城市空间越大、级别越高，向下虹吸抽血的购买力就越多。反之，从沿海回流的返乡置业人数也更多。毕竟，中国人由于地缘和亲缘关系，同级别城市跨区域购房的比例不多。而湘潭，只有雨湖和岳塘两个城区，下面仅管辖着湘潭县和湘乡、韶山市。湘乡、韶山与城区在文化语言习俗上差异甚大，独立性很强。湘潭房地产无论怎么搞都面临无处可去的境地。在人口总量固定，有限土地空间内的激烈竞争，用现在的时髦话讲就是：内卷。
湘潭主城区最近一年（2020.5-2021.5）土地供求状况
由于湘潭是湖南辖区最小的地级市，下属县市寥寥无几。湘潭全市20年房地产演绎特征与主城区高度同频。经过2017-2018年房地产高潮后，湘潭城区楼市从2019年起已经进入调整期，2020年的疫情只是加重了调整幅度和周期。去年下半年，经过政府的大力扶持救市，一年两次房交会对短期楼市起到一定拉抬作用。湘潭2020年下半年的各项房地产数据甚至有小阳春的盛况。然而，进入牛年，一切又是尘归尘、土归土。作为地产先行指标的土拍市场，与2020年有冰火两重天的感觉。2021年1-5月，湘潭城区推出土地规划建面237.42万㎡，成交108.35万㎡；特别是5月份推出土地规划建面75.36万㎡，仅成交1.92万㎡。土地纷纷流拍的惨状源于二级市场竞争激烈、严重滞销的局面，压抑了开发商拿地热情。
湘潭主城区最近一年（2020.5-2021.5）商品住宅量价情况
2021年5月，湘潭城区商品住宅成交均价5765元/㎡，扭转今年以来的价格下跌趋势，环比上升3%，同比上升4.3%。但是，成交量仅8.73万㎡，是2020年2月疫情以来的新低，环比下降43.1%，同比下降70.6%。反映市场需求十分疲软。
2019.1-2021.1湘潭主城区商品住宅月度存量走势
湘潭主城区住宅库存量一直逐年缓慢上升。2020年下半年，经过政策刺激去库存，去化周期有短暂下降。进入2021年，存货销售周期又回升至12.6月。虽然上半年库存量数据缺乏，但结合土地市场和住宅供销走势，湘潭城区住宅库存量上升、销售周期拉长已经是不争的事实。
湘潭楼市从2019年至今，维持着价稳量跌的弱市整理格局。除成交量之外的各项数据恶化情况不算太严重。但是，老百姓买房是实实在在地花自己的血汗钱，新房的成交结构和价格变化才能反映楼市最真实的趋势。2019年至2021年1-5月，湘潭新房成交面积段和总价段呈快速下移趋势，特别是购房总价段变化尤为惊人。总价100万以上比例从2019年20%以上，直接锐减到2021年1-5月不足5%，总价80-100万比例也缩减一半以上；相应的，总价80万以下的中低端住宅比例增长一倍以上。消费降级的既视感真实不虚、十分明显。
文章写到这里，对湘潭房地产的特征概括并没超出中国城市房地产的基本规律。供大于求、库存高启、价平量缩、产品降级等房地产现象在全国其他城市也普遍存在，有些甚至更严重。湘潭房地产最奇葩之处在于房地产板块间的严重分化失衡和主城区地产市场的边缘化。
湘潭主城区房地产板块通常只包括岳塘、雨湖和九华经开区三个区域（九华行政上属于雨湖区，在房地产板块上已经单列）。其实，湘潭县城所在地易俗河镇与主城区隔江相望，工作、生活、置业早已无缝融合。就像长沙市与长沙县的关系，虽然行政隶属不同，但城区已经连成一体。湘潭市区由于湘江的环绕，三区四地的地理分界线十分显著，一江之隔各板块房地产特征迥异。
湘潭各区住宅成交面积占比图
湘潭城区房地产板块结构极度夸张失衡，九华一地就占据城区住宅成交的四分之三以上，岳塘区只有20%左右比例，而雨湖区彻底沦为可有可无的打酱油角色。即使统计全市房地产成交总量，九华的份额也是一言九鼎。
九华板块占全市住宅市场份额近两年还在上升，已经占据全市销售的半壁江山和城区销售量的七成以上。成交量的过分集中只能说明雨湖、岳塘等老城区房地产投资热点的缺失。
最新的湘潭楼市排行榜，成交面积前十强全部被九华楼盘占据，湘潭楼市大有被九华板块一统天下的趋势。甚至，抛开九华区域，湘潭房地产几乎没啥可谈的。
九华房地产如此强势的原因，世人皆知。长株潭融城一直是九华开发区房地产活跃的最大题材。随着长沙房价走高和房地产调控长期化，长沙的外溢购买力和省内外投资者都把九华作为长沙域外购房的首选地。诸多因素合力，让九华的融城概念十多年来未见消退，反而愈发坚实，成就九华经开区在湘潭房地产的王者地位。
九华的强势众所周知，但是湘潭主城区成交如此疲软还是异乎寻常。很多城市中心城区房地产萎缩最重要原因是土地资源见底；但是，市政、学区配套的先天优势保证了中心城区房产的价值标杆。这些因素对湘潭来说却都不成立。湘潭城区特别是岳塘区，可开发土地极其充沛。湘潭主城区住宅成交包括房价上不去，与城区缺少有想象空间的核心概念有关。在其他城市极受追捧的学区房和江景房，在湘潭主城区却难言有多大吸引力。
2021年湖南省高考成绩排名
长沙虽然房价不高，但是四大名校在全国如雷贯耳；梅溪湖、洋湖板块城市运营正是依靠四大名校的品牌资源，用学区房撬动市场。而湘潭很难复制这一奇迹。随着高等教育普及，如今的教育竞争已经前移，各地普通高中的升学率只有50%左右，意味着有一半的孩子初中毕业就要分流，家长们的焦虑感愈发严重。真正的优质小学和初中，在哪个城市都是绝对刚需。湘潭是湖南省地级市中，中高考升学率，市级中学考不过县中的少数城市之一。湘潭县一中（前身为原湖南私立江声学校）长期占据湘潭中学教育龙头地位。湘潭县凭借几所强势初、高中的影响力，在学区房上不但未落下风，还反向吸引了众多城区学子前来就读。易俗河的外来人员陪读市场蔚为可观。
而九华板块在学区房上是另一种玩法：引进长沙名校，重金铺路、砸开市场。在易俗河和九华片区前后夹攻下，缺少顶级名校号召力的城区学区房（岳塘、雨湖）自然难以让人真正提起兴趣。
湘潭城区房地产另一独特之处就是江景房缺位。湘江在湘潭市蜿蜒环绕，有漫长的滨江水岸，但是因产业布局和历史原因，城区最好的滨江地段不是被湘钢就是被产业园占据，居民生活区远离一线水景。形成鲜明对比的是，株洲市湘江两岸即为城市最繁华、房地产价值最高处。从城市夜景热力图可以看出，湘潭城区只在雨湖老城区和易俗河有真正的一线江景住宅，而这两处城区滨江线已被占满。再想看到江景住宅开发，湘潭只剩易俗河西城片区，再往北就是九华经开区滨江新城区域。
湘潭主城区（雨湖、岳塘）多年前就陷入需求乏力的内卷状态。而主城区既缺少货真价实的学区房，保值增值的江景房又长期缺位。没有了特色主题和投资兴奋点的城区楼市，日益平庸化和边缘化在所难免。
湘潭市房价未来趋势：牛短熊长，两极分化，城区房价缺乏活力
预测湘潭未来的房价走势，要从历史中去寻找。一座城市的产业结构、文化传统、民风习俗、投资偏好，都像DNA一样烙进城市居民的集体无意识中，具有长期的稳定性。城市以前是怎么样，未来往往也差不多。几年前，在中国地标城策院的评城系列文章中，笔者曾撰写过湘潭篇：《湘潭：一座缺乏存在感的城市》。文章观点今天仍然成立，换成更有流量的标题，可以是《湘潭：一座佛系的城市》或者《湘潭：一座躺平的城市》。湘潭，历史性的高光早已远去。长株潭城市群中，湘潭在其中也就忝陪末座的地位。连城市房地产发展长期都要仰仗长沙来说事，不躺平又能怎样？
从湘潭20年房价趋势上观察，前几年是房价基数极低的洪荒时代。近十多年的湘潭房价特征：上升短促、调整漫长。2009、2010年两年，湘潭房价上涨了1000多元/㎡，是第一次历史性牛市。随后的2011?2016年，湘潭房价始终在3000多元区间反复拉锯，虽然不曾下跌，但上涨缓慢，从投资角度收益率很低。最近几年，2017-2018年，湘潭又是两年房价逼空式跳涨，从3字头直接跨入5000元大关。但是，2019年以来的房价表现仿佛是昨日重现，2019-2021年房价呈龟速运行，上升空间几乎为零。
中指研究院全国百城新建住宅房价指数
湘潭房价未来趋势，全国百城房价指数可以作为参考依据。长沙与全国百城指数运行轨迹基本一致，2019年至今，房价累计上涨都达10%左右。这还是在长沙房价受到严格打压的情况下。而湘潭呢，从2019年1月的5470元到2021年6月的5455元，房价纹丝不动，走出一条标准的水平直线。
如果是有机生物的心脑电波呈水平直线，象征着什么不言而喻。城市的房价指数长时间躺平式地横向拉伸，只能证明城市的房地产丧失活力和财富效应。参考湘潭上一轮房地产牛市，经过6年时间调整才重拾牛势。在“房住不炒”，房地产趋势性拐点临近的背景下，湘潭现在才两年多的房价原地踏步，似乎还远未到黑暗尽头。
湘潭房地产发展趋势，比房价变化更加显眼的是市场集中度的上升和区位板块的持续分化，马太效应、强者恒强。
2021年1-5月湘潭房地产整体市场集中度较高，TOP10市场集中度持续攀升。从项目区位来看，TOP10中9大项目均位于九华经开区，仅第八名的恒大华府位于岳塘区，1-5月经开区商品住宅成交额占湘潭主城区成交总额的79%；板块上，52%的成交额集中在九华示范区板块，27%集中在羊祜赤马万楼板块，随着后续长株潭城际铁路的发展与完善，九华示范区板块的房地产市场或将持续扩容。
研究房地产，不能不谈人口数量。最新的全国七普人口调查数据，湘潭的人口和城市化表现，在长株潭成为湖南单核城市集群的大背景下，令人匪夷所思。十年总人口仅减少了2.24万，城区人口还增加了14万，符合人口从乡镇向城市流动的规律。湘潭人口变化最大的是地域间的流动，经开区毫无疑问是人口流入首选。以本地购房为主的湘潭楼市，唯有九华板块具有吸引省内外投资者的能力。在长沙湘江新区扩容，九华并入长沙等种种亦真亦假的概念渲染下，九华楼盘的房子三分之一以上是被娄底、邵阳、怀化等湘中、湘西的客户买走。
归根结底，湘潭这几十年，是产业、文教和城市地位从历史巅峰不断滑落的过程。加之又是湖南版图和人口最小的地级市，房地产的天花板显而易见。
对湘潭城市发展空间和房地产前景，需要作多维度判断。顶层设计上，长株潭城市群已经纳入国家级战略，是中部崛起、打造长江中游城市群的重要环节。尽管长株潭三者间地位，已经向一主二副倾斜，株洲和湘潭成为长株潭城市群附庸配角的趋势很明显。即便如此，国家政策红利雨露均沾是少不了的。九华房地产这么多年长盛不衰还愈发强势，买房者可不是奔着湘潭的城市魅力来的。对湘潭房地产投资，不用搞花里胡哨的概念，只需掌握两点：1、区域地段：九华优先。2、产品类型：真正的学区房和真正的资源住宅。
地段上，长株潭融城是湘潭房地产现在和未来最大的红利。从区位和自然环境上，由于长株潭生态绿心的存在。九华板块是对接长沙，距离最近、难度最小、最能落地的区域。全国地产巨头一窝蜂地涌入九华投资，决非头脑发热。小投资者买房不用纠结，跟着大佬走就行。
产品上，湘潭住房早已过剩。在时间跨度上能够长期保值增值的房产才是值得入手的。也就是真正的学区房和景观房（两者兼有更佳）。判断标准是，未来的供应量是否稀缺。学校品牌不稳定和学区划分存在变数的学区房；没有占据核心资源、类似产品源源不断上市的景观房，都是伪学区房和伪景观房，是投资需要避开的坑。
当投资者可以咬牙切齿地抱怨所在城市房价大涨、买房限购时，殊不知这是幸福的烦恼。中国三四线及以下城市未来面临的困局是：庞大得难以消化的存量住房，不断流失的常住人口、日益凋弊萧条的老城区、转型缓慢的产业结构。湘潭20年房价历程只是中国类似城市房地产发展的缩影。何况湘潭还有超级地产红利支撑，比上不足比下有余。不管如何唱多还是唱衰，房地产依然是各个城市未来的支柱产业。躺赢的时代已经一去不复返，对投资人和开发商而言，需要更多的思考和更精准的判断。
