2020年12月，新城悦服务在管面积正式突破一亿平方米，在上市的第二年，迈入了物业领域的亿方阵营。

伴随着在管面积的突破，进入上市第三年的新城悦服务，仍在积极探索行业蓝海的不同路径。

8月23日，新城悦服务举行2021年中期业绩发布会，出席管理层包括首席执行官戚小明、首席运营官杲新利、首席财务官左卫及首席战略官尤建峰。

成立于1996年的新城悦服务，前身还是新城旗下的“江苏新城物业服务有限公司”，自2018年上市以来，对新城悦服务来说，物业行业面临的真正挑战才正式开始。

于最初行业蓝海时，整个企业缺乏体系，只是单纯的承接一些母公司旗下的物业项目，到现在，物业竞争日益细化，新城悦服务明确了“一核两增”的管理思路。“一核”是指做好基础服务，“两增”则是做好增量业务和社区增值服务。

在发展日新月异的物业行业，戚小明坦然分享道：“未来随着房地产形势变化，物业行业的竞争压力不可避免地会加大，同时我认为现在还是有机会，我们并不仅仅是围绕直拓，还要进入我们认为靠自身的运营能力和自身的竞争能力可以入的一些市场的竞争，所以不是一成不变。”

打好基础

随着越来越多物企发布自己的半年成绩单，物业行业的发展正在逐渐进入专业化和细化的下半场。面对行业的上行趋势，新城悦服务也在今年年初提出了自己的“三年三倍”的目标。在本次业绩会上，提及整个业务的稳定增长，首席战略官尤建峰向投资者表示，无论是在管面积的增长还是上半年业态布局的完成，都为新城悦服务的三年目标打下了坚实的基础。

截至2021年6月30日，新城悦服务的收入约为人民币18.77亿元，较2020年同期增长约53.6%；毛利约5.75亿元，同比增长约57.8%，毛利率为30.6%，同比上升了0.8个百分点。归母净利润2.86亿元，同比增长约51.6%；在管面积达到了1.22亿平米，较年初净增长了2100万平米，合约面积更是达到了2.5亿平米，较年初净增加约4700万平米。

正如首席执行官戚小明所说，新城悦服务2.05合管比可以概括出其在基础业务上的表现，截止到目前，在已经公布业绩的物企中，新城悦服务的合管比排名第一。

新城悦服务表示，高合管比的基础，一方面来源于合约在管面积的较大增长，数据显示，新城悦服务上半年新拓合约面积为4866万平米，和去年同期新增合约面积1778万平米相比，增长了172%，已经完成了年度的新拓合约面积目标7000万平米的69.5%；除此之外，新城悦服务在项目直拓方面也做了很大发力，上半年项目直拓面积完成3832万平米，占到公司全部拓展合约面积的78.8%。

“我们在行业里面有着领先的合管比，有着最年轻的楼龄组合，我们未来的业绩增长的确定性是非常高的，整个管理团队对公司未来的发展也是比较有坚定信心。”有投资者转述戚小明会上表态道。

数据显示，新城悦服务上半年第三方市场拓展合约面积为2339万平米，占整体拓展面积的比率为48%，比去年同期第三方外拓合约面积1250万平米增加了87%，其中项目直拓面积为1305万平米，占第三方市场拓展面积的比率达到56%。

然而在整个主体物业项目业务收入中，新城悦对母公司的依赖度仍未有所降低。

戚小明也直言，集团的吾悦广场仍是新城悦服务在商业物管方面的主要来源，2021年上半年大概有超过60%以上的第三方项目直拓来自整个集团各界人员的推介。这对于还在爬坡期的新城悦服务来说，既是优势也是局限。

多元业态

在行业如火如荼的规模争夺战下，新城悦服务在努力维持在管面积增长的前提下，正灵活地寻求单位面积上的盈利最大化。

从财报中可以看出，在新城悦服务今年18.77亿元收入中，物业管理服务收入为约9.2亿元，占总收入的比例约49.0%，较2020年同期增长约73.6%；社区增值服务收入为约2.93亿元，占总收入的比例为约15.6%，较2020年同期增长约58.2%；智慧园区服务收入为约2.74亿元，占总收入的比例为约14.6%，较2020年同期增长约31.3%；开发商增值服务收入为约3.91亿元，占总收入的比例为约20.8%，同期增长约31.0%。

据管理层介绍，新城悦服务不同于其他的物业企业，在并购关联产业上下足了功夫，2019年收购的上海数渊信息科技有限公司为之后智慧园区的管理提供了条件；2020年通过收购诚悦时代实现了在办公楼和产业园业态的战略性布局，并进入了团餐业务领域；今年8月拟与吾盛能源及春树投资成立合资公司，之后新城悦也会介入私有充电桩安装……

戚小明谈起新城悦服务上半年的并购业务，表示其目的都是为了更好地让公司现存的业务形成联动。“比如我们进行电梯智能化，团餐等等业务拓展的同时，我们也可以拓展基础的物业管理服务，我们称之为联合四拓，目的就是在单方的面积上能够增加收入和利润。”

一系列收并购的行为不仅为新城悦带来了规模上的扩大，更是补足了企业对于整体多元战略布局的野心，无论是快递服务还是团餐、电梯服务，尤建峰解释道，这都是为了加强社区增值服务的“永续性”。

然而不可忽略的是，新整合的业务仍旧存在一定的盈利困难，快递服务今年三月份才逐步产生收入，团餐服务还需要更多的整合和布局。不难看出，收并购之后的资源整合或许是新城悦服务接下来的主要功课。

以下为新城悦服务集团有限公司2021年中期业绩发布会问答环节实录：

现场提问：公司管理层对于今年下半年重点的工作如何铺排？特别是在拓展方面的工作。

戚小明：我们下半年工作的总体思路还是围绕着原先既定的“一核两增”的发展策略，在基础物业服务，在社区增值服务和增量业务方面争取在上半年基础上能够有更好的突破。

下半年拓展的目标还是不变，从我们上半年完成的拓展业绩来看，我个人觉得我们完成全年7000万方的合约面积的拓展指标应该说难度不是非常大，所以我们下半年将会继续围绕着这个目标，坚持高质量拓展的原则，还是以新项目拓展为主，收并购为辅的拓展策略。

而且在项目拓展里面，新项目的拓展比率还是要保证在80%以上。下半年除了做好新项目的拓展以外，我们对存量住宅，包括城市服务等等方面也要有所进取。

具体的拓展策略。第一就是充分发挥新城控股的品牌优势，借助整个集团双核驱动的战略模式、住宅开发在全国化进行布局，商业开发吾悦广场的影响力也非常非常大，也是我们的优势。而且从上半年的统计数据来看，2021年上半年大概有超过60%以上的第三方项目直拓来自整个集团各界人员的推介。

第二我们还是坚持全员拓展的策略，继续充实团队，发挥各级人员的优势，提高竞争能力，来不断地推进拓展工作。关于联合四拓，公司已经形成了多业务单元共同推进的信息拓展机制，有效地盘活了内部资源，市场资源信息的流通交圈。比如我们进行电梯智能化，团餐等等业务拓展的同时，也可以拓展基础的物业管理服务，在我们基础物业管理服务的时候也可以在团餐、智能化、案场以及电梯等等业务方面进行推介，我们称之为“联合四拓”，目的就是在单方的面积上面能够增加收入和利润。

第三，划小单位进行战略区域的深耕。争取在战略深耕区能够有更好的突破，同时继续加强拓合管理工作。聚焦深耕区，比如在江苏、浙江、山东，下半年同时在华北、山西、陕西等区域深耕的成果也可能会得到比较明显的体现。

第四，是非居业态拓展的力度，总体来说空间还是非常大。下半年聚焦在深耕区，江浙、安徽、山东区，大力参与市场化竞争，进入非居业态和城市服务的业态，争取到年底也有一个比较好的成绩。

第五，并购方面，下半年争取在并购方面有所突破。大家也可以看得出来，我们的并购布局还是以非居业态为主，比如办公楼、产业园区、医院业态和工建业态，这样和我们的物业管理业务和团餐业务能够有整合联合拓展的作用。住宅方面好中选优。我们对并购一直还是继续坚持积极并稳妥，坚持质量优先、业务协同的原则。下半年可能会在团餐等等方面再做进一步的尝试和探索，确保全年业务指标的完成。

现场提问：关于社区增值服务方面，今年上半年新开展的云贵业务、快递柜业务、团餐业务、充电桩业务都发展如何？

尤建峰：关于快递服务，在今年三月份才逐步产生收入，今年上半年整体收入3000万左右，年化下来还是超过1亿的收入规模，我们是把快递服务归类在整个社区生活服务这样一个板块里。实际上这个板块会和社区零售和入户服务，以及社区其他产品销售服务有非常好的模式上的一些可能性。

另外快递柜服务团队和新城社团结整合起来以后开展社区团购业务，这个业态实际上是属于永续性的，而且是非常刚性需求的这样一个服务类型，所以我们还是非常看重的。

第二个关于我们今年8月份宣布和新城控股联营的公司叫吾盛能源，是专门做新能源业务的公司，我们和吾盛的合作主要是在新能源领域里面的充电相关业务，包括汽车充电、社区充电，包括我们一些私有桩的安装也可以介入。同时新城控股的吾悦广场也会有很多公共车位充电的场景。

关于团餐业务，团餐业务去年上半年一定程度受疫情的影响有2800万收入，今年上半年4050万收入，业绩增加还是非常迅速的。当然有一部分是疫情原因，另外一部分城悦时代今年新进了五个项目，所以会有一些同比的增长，我们期待下半年有更好的表现。另外团餐我们还是在积极地布局华东优势区域的项目，加大在华东地区各个业务的密度。

现场提问：请问公司如何看待下半年的市场竞争格局，直拓难度会随着竞争而更大吗，并购市场有没有更多的机会？

戚小明：应该说物业行业市场变化，政策层面受到了前所未有的，从今年1月份发布了有关物业管理的鼓励性的相关政策和到3月份“十四五”的规划里面六次提到物业管理，作为我们来说，看到更多的是机会，也就是说物业管理现在正受到越来越多的行业和社会的，我觉得这个是好事，这个对未来行业发展也是好事。这是政策方面。

第二方面，未来随着房地产形势变化，物业行业的竞争压力不可避免地会加大，同时我认为现在还是有机会，我们并不仅仅是围绕直拓，还要进入我们认为靠自身的运营能力和自身的竞争能力可以入的一些市场的竞争，所以不是一成不变。

现场提问：公司住宅业态的增值服务在多线蓬勃发展，非住宅业态如医院、学校增值服务是什么情况，未来发力方向是什么？公司对这些业态收并购的定价核心是什么？

尤建峰：其实公司增值服务的整体规划是围绕着物业服务业态的补充，这是一方面。另外一方面围绕着客户群偏永续性的方向，我们的增值服务布局是没有特别的区分住宅和非住宅，所以其实我们布局的电梯服务其实住宅、非住宅都是可以开展服务的。

另外一方面我们的团餐服务和非住宅业态相对能做匹配的服务类型，包括目前城悦时代服务的项目主要是以办公为主，也有很多团餐公司的标的，除了办公和产业园类型，有一些还会覆盖到医院学校这样的业态。

另外关于业态收购的定价核心，实际上，因为物业行业目前成交相对比较活跃，我们公司对于收购的定价是有自己的一个内部上限的要求，有一个内部的投资回报率的测算。目前市场上成交大概在10-12倍的区间，个别有一些突破。

本文源自观点地产网