龙湖吴亚军（龙湖背后的大老板是谁）原创华祥名2021-04-12 10:01:11

题要：吴亚军的三面人生，足以组成复杂多面的立体。

出品 / 商业大咖研究院

川渝自古出女杰，古有巴寡妇清，今有吴亚军。

中国白手起家拥有千亿身价的女企业家不多，吴亚军就是其中一个。

提到吴亚军，首先会想到龙湖现在怎么样？

先看龙湖的最新数据：

2020年，龙湖签约金额2706.1亿元，超额完成全年目标，净负债率46.5%维持低位；2021年2月，龙湖集团实现签约额157.7亿元 同比增长125.3%，创春节月新高。①

照数据来看，龙湖近年发展已经开始向好。既摆脱了2018年龙湖内部激烈的动荡，也冲淡了2019年维权业主“大闹”业绩会现场的丑闻。

尽管很多内部人士称她为“三无主席”：没有签名，没有镜头，没有采访，但吴亚军的铁娘子手腕也使得江湖上关于她的流传，从未消减过。

在商场上，她的手段让宋卫平连连称赞，让王石觉得“可怕”；

在婚姻里，她有情有义，离婚时阔绰地给出最贵离婚费——200多个亿；

在亲情中，她尽职尽责，为带儿子赴美看病不惜留下内部剧烈动荡的龙湖。

她，是让同行生畏的企业家，是曾经为情所累的离异女性，更是一个血肉丰满的母亲。

01 一面：同行生畏

中国房地产界被称为“教父”的人不多，但这其中一定有宋卫平和王石。

时间回到2004年，“豪宅教父”宋卫平还是叱咤地产界的大人物，彼时龙湖成立11年，用独特的自然景观技法在重庆占据了半壁江山。

那一年，宋卫平第一次听到“龙湖”这个品牌，听说该公司的产品品质非常好，其在重庆的地位就如同绿城在杭州的地位一样。于是宋卫平连夜通知绿城高管、项目总经理、设计师等100多人第二天去重庆报到——“立即放下手上所有事情，明天下午3点到重庆报到”。②

当时100多人不知发生何等重大事件如此兴师动众，惴惴不安地飞到了重庆，而绿城掌门人宋卫平的指示几乎让所有人大跌眼镜：“参观学习龙湖！”

后来宋卫平回想起这桩往事，向外透露当年为了学习龙湖，光机票钱就花了66万元。②

5年后，也就是2009年，绿城已经逐渐步入巅峰状态，没有哪家企业能入得了宋卫平的法眼。甚至连另一位地产教父——王石的万科都被宋卫平炮轰：

“2008年以前,万科是我们的一个学习榜样,但现在不是了。我们去看过杭州万科的房子,我们要是造出万科那么粗糙的房子,我们的项目经理要跳楼自杀N次!”③

以上是宋卫平在“绿城集团2009季度股东、媒体、金融机构恳谈会”上说的话，但那次会议上他除了炮轰王石，还在会上直言“龙湖是绿城唯一的竞争对手。”，强调要学习龙湖不能被龙湖超越。

到了2010年的投资者恳谈会，宋卫平再次公开力捧龙湖，他说，全国房企里，造房子的品质能比得上绿城的只有“一家半”，半家是星河湾，而一家则是龙湖。②

可想而知吴亚军打造的龙湖专业度有多高，在宋卫平心里那是和绿城品质平起平坐的地位。

用宋卫平的话来说：“吴亚军是一个有着宏图大志的人，她非常用功和敬业，头发长、见识也长，既有男人的非凡胆魄和坚定信心，又有着女人的细腻。”②

对吴亚军心生敬意的地产教父，还不止宋卫平一个。

在地产界有一个广为流传的故事：王石有一次去参观龙湖，脱下皮鞋，换上拖鞋进样板房参观，当他出门时，发现自己的皮鞋被掉转了方向，对着房外整齐地摆放。龙湖物业细致到如此程度，令王石不禁发出感叹：“可怕的龙湖！”②

吴亚军将女性细腻的情感与审美和谐融入在龙湖产品与景观设计的细节里，打造出龙湖独特的市场地位。

一位高层曾经说：“吴总的体力比别人都好，精力旺盛，在公司是出了名的。平时我们在公司加班加到后半夜，上QQ时发现吴总还在网上。”

用吴亚军自己的话来说则是“我唯一的嗜好是干活。”④

可以看出，说出“善待你一生”的吴亚军却从不善待自己，因为她始终在用严苛的标准鞭策自己和员工。

吴亚军要求员工在客人参观房屋时要礼貌留客用餐并考虑到每个客人喜欢吃哪种食物，需要哪种口味等等；以及有人脱鞋寻访房屋时，陪访人员必须将鞋的方向更改为方便穿戴的方向。

龙湖滟澜山是龙湖在北京的第一个项目。吴亚军亲自监督该项目的各个方面，在样板区开放之前，她命令员工销毁已建造的景观并将其重建。

其中一处景观是社区水景，吴亚军因为担心产生安全风险，这处景观在建成之后又被她一遍又一遍地重推，直到她满意。

一方面，她担心景观被栏杆挡住使观赏者无法心旷神怡；另一方面，她又担心卸下栏杆无法保证安全。最后，她根据自己的设计要求员工进行多次更改，最终采用阶梯式观景台，让美观和安全并举，却也因此累苦了北京分处的一众员工。

也正是这种吹毛求疵的行事风格，让她赢得了同行男性的敬畏。

除了对于产品的严格把控，在资产负债控制上，吴亚军也是中国民营房企里最好的：其净负债率从未超过60%；借贷成本是4.56%。这样的资金成本，几乎与央企无异。⑤

去年“三道红线”出台，众多房企踩线，但龙湖始终在安全区内。

“由于自律所以自由，由于过去对自己的残酷，我获得了今天的战略机动空间和战略主动权！”吴亚军说。⑤

但她的严苛似乎又到了近乎“变态”的程度。

去年的9月2日，这种近乎“变态”的严苛终于迎来了爆发点。

郑州龙湖分公司的一位新员工在公司度过了一个温馨的生日，有感于同事间和谐相处的气氛，于是在龙湖内部论坛上发了这样一条帖子：

“在龙湖体会到了不一样的房地产氛围，处处充满’仪式感’，情人节的贺卡巧克力、项目分组时的蛋糕、劳累时天天的奶茶等等……毕业工作了好几年，但这真的是第一个让我感受到如此温暖的大家庭，祝自己生日快乐，也希望在接下来的工作中越走越高，越走越远，始终是龙湖人。”

这些漂亮的场面话在论坛上本只获得了寥寥23个赞，但却引来了董事长吴亚军带着浓重火药味的“空降”:

“龙湖文化反对把公司变成‘家’。‘温柔乡是英雄冢’，如果员工怀着这样的印象或期待，定是公司出了问题！”

“所谓无微不至的关怀，是否郑州公司营销队伍中不背指标的闲人配多了！”

“没有目标感和方向感的人太多了，请郑州公司营销负责人和HR出来说两句吧！”

一连十几条的评论像一把火力猛烈的机关枪一样，将原先帖子中温馨甜蜜的气氛给击了个粉碎。

吴亚军在这些评论里，将她耿耿于怀的某些公司风气炮轰了个遍，这件事立马在网上掀起了轩然大波。

有人说，吴亚军的发怒是想要整顿公司风气，是好事；也有人不无恶意地揣测她就是看不得员工之间亲密的关系；更有人责骂她该把时间花在干实事上而不是翻看论坛。

不得不说，严苛的员工标准铸就了龙湖，可一旦过了头，这或反将龙湖置于危险之地。

02 二面：为情所伤

2009年11月，龙湖地产在香港上市，吴亚军迎来了辉煌时刻，这时候的龙湖还是一家夫妻店。

当时这家夫妻店发展是极好的。

2011年吴亚军以420亿元取代玖龙纸业的张茵，登上中国女首富的宝座；与此同时，吴亚军连续两次登顶2011年与2012年的《胡润全球白手起家女富豪榜》，站上了世界财富的高度。

吴亚军上升到了人生的新高度，用不到二十年的时间从一穷二白到达财富塔顶端。

但天有不测风云，叱咤商场的吴亚军迎来了情场失意。2012年11月，吴亚军被媒体曝出已与丈夫离婚。

吴亚军足够有情有义、阔绰大方，竟然给出了前夫“最贵分手费”——价值超过200亿元的股份，并且这些股份还在一直增值。

但据一些媒体报道，她的前夫蔡奎用这笔巨额分手费，不仅创办了自己的公司，还在香港花了13亿买豪宅并娶了空姐。⑥

尽管与前夫的离婚让她失落与低沉，但吴亚军还是那个吴亚军，那个自律、严苛、努力到极致的吴亚军，只要有这位铁娘子在，龙湖的向好发展只是时间问题。

所以，收拾好心情的吴亚军又带领龙湖实现“三级跳”：2017年完成千亿目标，2018年迈入2000亿阵营，跻身中国十强房企。

直到2019年，龙湖又一次迎来危机，发生了令人难以置信的事。

2019年8月26日，龙湖集团在香港举办了中期业绩发布会。会上，吴亚军与出席的媒体谈笑风生，她神色从容地表示：“没有故事就是好故事。”

然而话音未落，一个专程从长沙赶来的龙湖业主在众多媒体和股东面前为她讲了一个龙湖的“好故事”：

“您是不是已经知道，龙湖在长沙是维权的代名词？”④

吴亚军面露难色，一时不知该如何作答。

“龙湖在长沙所有的楼盘都在维权，无一例外。您知不知道……您知不知道龙湖的进气口和燃气出气口只有50公分。吴女士，我非常钦佩您，我听说您是因为您买了房子不满意才创办了龙湖，但是我不知道为什么会成这个样子，真的，我不知道，不知道为什么会成这个样子，我跟龙湖沟通多少次……”

除了在这样一个代表着企业门面的重要场合上，吴亚军被业主当众打脸，同时，私下里吴亚军还要为她前夫做出的一系列动作埋单。

尽管在吴亚军离婚时，有不少人称赞她用分股份的方式避免了龙湖的剧烈动荡，但是这实际上只是躲过了短期的动荡，其前夫蔡奎的好几次股份抛售动作都引得龙湖股价下跌。

2016年，蔡奎以折让出售的方式套现18亿港元，使得龙湖股价下跌6.48%；

2019年，龙湖刚好上市十周年，蔡奎再次以折让出售的方式大笔抛售龙湖集团的股票，套现高达34.05亿港元(约合人民币29.37亿元)，使得龙湖股价下跌9.11%，市值蒸发约133.8亿港元(约合人民币115.4亿元)。

对于吴亚军来说，2019年可真不是容易的一年。

中国房地产行业沉沉浮浮，挤在赛道上的房企亦是千姿百态，有甩开对手一路狂奔的，也有在中途跌倒的。

为情所累的吴亚军，自离婚后财富值损失不小，2012年后便再也没有登上中国女首富的位置。

03 三面：为儿所累

对待孩子，吴亚军的付出是毫无保留的。

吴亚军除了有一个继承了她43.98%龙湖股权的女儿，还有一对双胞胎儿子。

2017年底至2018年5月，吴亚军孤身带着双胞胎儿子大米去美国治病（作为大米和小麦的唯一监护人，吴亚军在美国奔波走访为儿子求医，大米手术成功），近8个月未公开露面。⑦

带孩子看完病，吴亚军自己又病倒了，医生诊断她颈椎有两处压迫了神经和脊髓，需要立即动手术切除三节椎间盘，做四节椎骨融合术，否则有瘫痪的风险。

而此时此刻，龙湖内部经历着前所未有的剧烈动荡，共有8名高管选择离职。

吴亚军回国后，动荡的龙湖再次回归稳健，她说：“行业是一潭活水，没有办法阻挡（被挖角），龙湖更关注的是更优秀的员工是否被放到该放的位置上。”⑦再次给员工吃了定心丸。

除了工作认真严苛，实际上吴亚军还是一个颇具才气的血肉丰满之人。

早先当学生时，她的作文就作为范文被老师们朗读；后来她又在《中国市容报》当起了记者；创立龙湖之后，吴亚军想出“善待你一生”这句诚恳而质朴的标语，显示出龙湖独特的家与景观相融的惬意之感。

在龙湖上市11周年新闻发布会上，吴亚军借用苏轼一首词表达了内心的想法：“莫听穿林打夜声，何妨吟啸且徐行，料峭春风吹酒醒，微冷，山头斜照却相迎”。⑤

苏轼用这首诗表达人生虽遇到短期逆境，但却不畏逆境，将保持自己的节奏，雨过会天晴。

回头看，这的确是吴亚军的人生写照：不在乎外界的声音，始终保持着自己的节奏与干劲。

务实严谨又或吹毛求疵、落落大方又或强颜欢笑、斤斤计较又或人淡如菊，吴亚军的三面人生足以组成复杂多面的立体。

注：

① 数据来自龙湖官网

②《宋卫平和王石都佩服的女人 是如何打动每一座城市的》，钱江晚报，2015.05.14

③《宋卫平：万科那么粗糙的房子 应跳楼自杀N次》，第一财经日报，2011年11月7日

④《吴亚军：我唯一的嗜好就是干活》证券时报，2012年11月08日

⑤《“好学生”龙湖集团的十年》新浪财经，2019年12月2日

⑥《女首富吴亚军离婚6年 前夫蔡奎套现30亿砸盘龙湖集团》新浪财经，2019年01月18日

⑦《地产女王吴亚军，前女首富的神秘江湖｜IIR》，机构投资者评论IIR，20 20年5月24日