2008年的楼市在中国房地产市场的发展进程中注定将留下浓重的一笔,从来没有这么多相互矛盾、相互冲突的概念能汇聚在同一年,也从来没有这么多的新鲜词汇能和房地产挂上钩。当专家们嚷嚷了好几年的“拐点”终于在今年成为现实,2008楼市的九大流行语也必将与往年完全不同。

　　降价

　　如果要评选2008楼市最流行的一个词,那一定是非“降价”莫属。自从年初地产老大万科在其精神领袖王石“拐点论”的指引下,将降价旋风从南方刮到北方,降价一词就牢牢地贯穿2008楼市始终。

　　“房价这样上涨,已经上涨到中产阶层,就是年收入在6万元人民币到20万元人民币这样一个阶层,他们已经感觉到买房子非常吃力的时候,这个楼市就要出问题了。”这是王石一年前的原话,当时京城的房价正处于大干快上、勇攀高峰的最疯狂阶段,现在回头看,不禁让人感慨:房价虽难猜,常识是真理。

　　当然,先知先觉主动降价的开发商毕竟是少数,大多数开发商是被市场逼得降价的——突然房子没人买了,大家都在观望。一位开发商这样形容现在的购房者:过去他们都是先关心户型、配套,现在来了直接就问降了没有,降了多少。

　　北京市房地产交易管理网的统计数据也反映出了购房者的观望和谨慎。截止到12月17日,今年北京期房住宅签约总量共计78333套。与去年同期118128套相比减少39795套,同比下跌34%,价跌量缩之势已经十分明显。

　　　　资金链

　　“我们从来没有这样缺过钱!”

　　一向“财大气粗”的开发商们,今年的日子的确不好过。流动资金严重不足,存货却越压越多,更可怕的是,存货一再降价市场却还嫌降得不够,企业的资金链越绷越紧。

　　难怪中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌要大声疾呼,在销售回款放慢、银行贷款缩紧、上市阻力加大的形势下,开发商的首要任务是保护资金链、保护现金流。

　　而冯仑为他的同行们开出的药方是,目前的形势下开发商要学习地震中被埋36天奇迹存活的“猪坚强”,即便瘦身也要顽强地活下来。

　　　小户型

　　随着“70/90”政策的全面推行,中小户型已经成为今年京城楼市的主力产品。

　　年终盘点,中小户型项目普遍卖得不错,像西四环的远洋·沁山水、东四环的a-z town爱这城、东四环的金都·心语等都出现了热销态势。

　　究其原因,两大因素不能不提,一是随着央行房贷新政从11月1日开始正式实施,受益最明显的“90平方米及以下普通住房”成为楼市关注的热点;二是大批“80后”的刚性购房需求开始释放,低总价、低首付的小户型自然成为他们的首选。

　　　退房

　　房价跳水,退房风波也随之而来。

　　“如果你花100万元买了一件商品,还没有来得及使用,这个商品的价格一下子缩水30万元,你受得了吗？”开发商打折促销,却惹恼了自认为是高房价受害者的老业主。那些率先降价的楼盘,最先遭遇了退房风波的冲击。

　　根据业内的经验,如果项目的价格下跌达到20%-30%,就有可能触发退房爆发的节点。今年下半年以来,包括中海城、东亚上北中心、阿尔法社区、龙湖花盛香醍等十几个楼盘,都是在降价后和老业主发生了集体退房纠纷。

　　让人哭笑不得的是,购房者和开发商之间的退房博弈,竟然催生出退房相关产业。除了退房律师外,北京还出现了退房律师团,号称由多年从事房地产法律事务的专业律师组成,专业承接个人、团体退房事宜的诉讼和非诉讼业务。而一个名为“我要退房网”的网站也悄然于9月份成立,虽然该网站为维权退房的业主提供了信息交流平台,但也许是并不希望退房风潮泛滥,在网站主页上可以看到这样的声明:“支持按照购房合同约定进行合法退房,反对因房价下跌而无条件退房。”

　　　抄底

　　市场就是这样,有人看跌,必然也就有人看涨,否则交易根本无法完成。京城楼市从年初、年中“挤牙膏”式地暗降,到年底一步到位式地狂降,抄底大军集结的迹象也越来越明显。

　　先是限价房的持续热销,然后是年末楼市成交量的温和放大,房价跌到一定程度,刚性需求必然开始出现。

　　一些房地产门户网站也开始组织购房者启动“楼市抄底行动”,“在别人贪婪的时候恐惧,在别人恐惧的时候贪婪”,巴菲特的投资理念迅速深入人心。

　　　　特价房

　　由于“特价房”正好迎合了购房者“广种薄收”、“不见兔子不撒鹰”的购房策略,开发商也不会背上“恶性降价”的坏名声而受到同行的指责,通过推特价房还可以试探市场对楼盘目前定价的接受度,因而成为今年盛行的、最受市场接受的营销方式之一。

　　从上半年的市场表现看,远洋一方、珠江奥古斯塔城邦、金地格林小镇6等项目都从特价房营销中获益不少。而下半年最经典的案例,当属远洋山水一次性推出100套7折特价现房,通过比购房者心理预期还要高的降价幅度,着实让市场“震撼”了一下。

　　　　团购

　　虽然团购早已不是什么新鲜词儿,但能将团购活动发挥到极致的还是在今年。不仅团购的规模越来越大,10月份的秋季房展更是集结了40多个参加团购活动的楼盘,号称要打造第一届北京住宅团购节。

　　对购房者来说,团购最大的好处是“人多力量大”,所以议价的余地也大。几大网站也参透了其中的商机,抄底爬房团、乐居购房团、万人看房团……此起彼伏的团购活动还真将年末的京城楼市搅得有点热。

　　团购里也有出丑的事,这不,最近媒体爆出,被炒得沸沸扬扬的山西富豪进京抄底购房团,团中却没有一个是煤老板,购房团其实是旅游团。

　　　　流拍

　　与去年开发商频频天价拿地相比,今年的土地市场也是180度大转身,最常出现的两个字是——流拍。

　　自年初起,京城的土地交易便急转直下,广渠路15号——位于东四环内的大体量明星地块遭遇意外冷遇,最终因不足3家房地产公司投标而流拍。这是2002年北京土地实行公开招拍挂以来,四环以内位置的地块首次出现流拍。

　　形势的严峻在7月份北京市国土局相关负责人公布2008年的土地供应计划时也显露出来,上半年,北京1700公顷的住宅用地计划仅完成了24%,全市的商品住宅用地和政策性土地供应量均未完成一半的计划量。

　　　　救市

　　房地产交易量萎缩,市场形势剧变,开发商要求政府“救市”的呼声也越来越高。

　　6月份,全国工商联住宅产业商会在上海紧急召开“全国房地产企业自律、诚信座谈会”,与会的开发商代表齐声呼吁“救市”。与此同时,中城联盟数十家会员企业的老总也密会于深圳万科总部,商讨房地产形势和对策。

　　不过,购房者似乎并不认为开发商需要“被救”。10月份,国内一门户网站发起的“房地产救市”调查显示,84.72%的网友反对救市,77.03%的网友认为最近两年房价仍会下跌,88%的网友认为如果救市,开发商获益最大。

　　当然政府最终还是出手干预了,毕竟,房地产的稳定发展最重要。