在北京，中央别墅区与cbd一样可以充分体现国际化大都市的特点。来自世界各地的精英在这些区域里最为集中。所不同的是，中央别墅区更能反映出这些不同国藉的外国朋友的文化背景和生活习惯，以及他们对生活的态度。

　　no.1外藉客户受开发商背景所吸引

　　据记者了解，区域里早期开发的裕京花园是台湾开发商投资的。欧陆苑最早是德国投资的。丽斯花园、丽高王府都是香港新世界投资开发的。香江别墅是新加坡公司投资的。在早期的别墅客户中，纯粹中国身份的人还比较少。这个区域最早买房的客户都是东南亚人，这些人对中国经济比较了解。这些客户更看重开发商的身份和背景，不管是投资还是自用，多数倾向于到同样背景的开发商的项目中。比如，早期在裕京花园、丽斯花园、丽高王府，东南亚的人会多一些，现在少一些了。早期的欧陆苑的业主最多是德国人。

　　no.2客户国籍看重社区氛围

　　别墅作为超低居住密度的项目，不可避免要跟邻里发生关系。在中央别墅区里，不同的项目社区的氛围都是不一样的。而这些外藉客户都喜欢热闹、喜欢扎堆，对他们来说一个社区的氛围是很重要的。通常他们都会寻找一个最符合其生活习惯和居住氛围的社区。

　　在中央别墅区里，你会发现每个项目的氛围和特点都不一样。丽京花园开发的时间很久，虽然产品有些陈旧，但社区整体给人的感觉很安静，很高尚。所以，不少客户愿意花更多的钱住在那里。欧陆苑最早德国人住得很多，社区不大，但感觉很简洁、温馨、不奢华，而且社区内能收到包括美国电影台、cnn、abb在内的多个国外电视台，受到不少外藉甚至本土富豪的青睐。裕京花园的开发商非常重视维护自己的物业，加上美国大使馆租下了十几栋别墅，所以社区的安全性是无可挑剔的。

　　目前，裕京花园居住的北欧人较多，丽高王府是美国人、国内的生意人多一些。欧陆苑以北欧人为主，其次是美国人。莱蒙湖别墅一开始外国客户很多，后来中国人居多一些。据销售人员介绍，近期不少客户到丽嘉花园看房子，看起来都是中国外貌，实际上根本不是中国人。

　　no.3太太是选房的主体

　　在中央别墅区还有一个比较有意思的现象。就是这些外企高管层的平均年龄在35岁左右，他们要照顾家庭，也要在事业上有所建树。虽然他们非常追求生活品质，但还未到可以随意支配时间的程度。所以一般情况是，太太和孩子在家里的时间比较多。每天早晨9：00以后，太太把孩子们送到学校。然后就逛逛家居店，或者去购物、学学插花，到售楼处看看有没有满意的房子。对太太们来说，买房更多可能是一种投资，因为她们有足够的时间去了解项目的全部，另外也有一些是想看看是否有新的更舒适的地方居住。通常周六、周日先生来看房的机会多一些。

　　no.4低调并充满文化气息

　　中央别墅区项目客户对私密性要求很高。这是因为区域内的客户都受过很高的教育，有文化修养。他们普遍很内敛、很低调，不太愿意做张扬的事情。所以，不少项目的外立面都采用暗色，但在建材使用上却尽可能追求高档和品味。据记者了解，在区域内某项目开盘时，因为有媒体将客户的照片刊发，受到了客户的强烈抗议和责备。欧陆苑的社区大门很小，甚至没有任何明显的标志。从外观看很象一个回迁房，但这一点就很受不少客户的欢迎。他们在自己的院墙处种了各种灿烂的花草，使整个社区洋溢着快乐和时代的气息。

　　no.5低价位的产品不受欢迎

　　在中央别墅区里，除非档次不够、地理位置很差的项目，销售可能会慢一点，但还不会卖不出去。过去，客户和市场选择别墅项目的机会不是很多，中央别墅区内不少项目一开盘都卖得不错。多数别墅客户会挑选位置比较好的房型，所以越贵的项目卖得越快。其实，不少客户也明白如果现在不买，当然越往后的项目会越来越好，但是价格也会越来越高。

　　美林香槟小镇算是中央别墅区销售比较慢的。其实开发商的出发点是很好的，而且项目的位置也相当不错。产品楼间距做得非常好，也非常舒适。作为区域内目前唯一的联排、叠拉别墅，美林香槟小镇的价位在同区域中是最有诱惑力的。但还是没受到市场的热捧。所以，现在只好采取租售并举的方式。很多人将这归结于中央别墅区这个高端区域不认可低档产品。

　　在美林香槟小镇对面的丽嘉花园，一上市就很热销。当初公司针对在0.38的容积率也有很多争议，甚至也考虑是否做一批townhouse。但在评估之后还是毅然决然地做了纯独栋。很难解释这个区域的市场，一些项目和产品即使降价却一样卖不出去。

　　no.6别墅项目中另开发公寓

　　在丽高王府和美林香槟小镇中都开发有公寓产品。这可能是中央别墅区项目与其他区域别墅项目最大的不同。丽高王府从2005年才重点开始推公寓，目前，整个东南亚的房地产投资也都不很景气。在国内的别墅投资回报达到10%以上，会吸引很多人去购买或者去投资。为此，新世界公司也找了很多大企业客户，比如奔驰公司、韩国三星等等，他们一租就是十几套。这些客户对区域和社区的影响力很大，同时他们对区域内的别墅、公寓让投资非常有信心。客观地讲，这些客户的层次很高，又有很好的回报，对应该是一件很理想的事。

　　no.7出现多次别墅置业的情况

　　在中央别墅区中，同一业主多次置业的情况很多。比如一位在丽嘉花园置业的客户，就曾在丽京花园买了六套别墅。有位业主买了四套，一套自住，三套投资。据欧陆苑的开发商透露，目前项目中有两个客户买了四套，两个客户买了三套。八个客户买了二套。一次性付款和贷款的各占一半，成交的时间很短。如此可见中央别墅区项目的受欢迎程度。

　　据记者了解，这些业主主要是一些大企业的老板，他们都有知名度，但很低调。在他们的观念里，买第一居所是为了方便，置办第二居所是追求环境好。但是现在看来，第一居所和第二居所的概念和功能区别应该会慢慢淡化。

　　no.8户型结构要符合西式生活

　　别墅区里的开发商都会仔细地研究现有区域客户的生活习惯和特征。针对这部分特定人群去打造产品。首先，从户型设计上，非常适合西方家庭的生活习惯。在对于客户的调查了解中发现，他们对于建筑风格没有特别的偏好，可能做得和美国本土一样，对他们也没有太强的吸引力。

　　对外藉人士来说，他们重点考虑的是孩子。在社区规划和室内结构安排时，尽量不要设置一些障碍，比如说有的项目会在社区内做一些假山假山和河流，这些对孩子都有潜在的危险。开发商只要通过居室的平面布局、空间布局，把儿童室的趣味性和私密性，动静分区做出来就足够了。另外，后院、厨房和家庭厅也是一个很重要的部分，在设计中要将这三者连在一起。这样主妇们可以从厨房直接看到后院。即使在做饭时，也能够了解在院子或是家庭厅里孩子的一举一动，这样的设计比较人性化。同样，考虑到北京的天气和采光，所有的卧室都是朝南设计的。所以，在中央别墅区的项目多数采用欧式设计定位。因为这种建筑形式很成熟，也符合多数西方人的生活习惯。

　　no.9迷恋中式情结

　　目前，国内的人对中式风格的喜欢程度还不够热烈，普遍来说国内的大多数人可能连现代的东西还没见完，所以还到不了回归过去的层面。相比之下，在中央别墅区中，外藉人士对中式建筑的迷恋程度却大大超出我们意料之外。但如果完全追求中式情结，做完之后肯定会很土。所以，开发商一定要把握好一个度的问题。目前，中式别墅买得很多的都是老外，他们对中式建筑的感觉很新鲜；另外，就是一些搞艺术的人买得多一些；还有就是特别有钱的人，根本不住，而是买一些诸如郑板桥的真迹放在那里，做一个私人博物馆。

　　no.10经常有明星出入

　　在中央别墅区90%的项目都是作为第一居所，如果外出、出差、子女都在这里。在丽斯花园、丽高王府等一些别墅项目中，因为演艺界的人居住比较多，所以大大地提高了项目知名度。据了解，丽高王府和丽斯花园演艺界明星居住得比较集中。在丽高王府里王菲、李亚鹏的别墅面积比较小，连带地下室也只有500平米。听销售人员介绍，他们住在社区有一年多了，经常可以看见他们在会所进餐。那英、林依伦、刘蓓、周杰、蒋雯丽，都在丽斯花园有自己的物业。此外，还有一些知名的经纪人也住在这里。

　　中央别墅区开发年代表：

　　1992年6月，丽京开始入驻中央别墅区。

　　1994年，欧陆苑正式开工。

　　1996-1997年，开发裕京花园、香江花园、名都园。

　　1997年，新世界集团从年开始投资开发丽斯花园，随后开发丽高王府。

　　2002年，开发莱蒙湖别墅。

　　中央别墅区置业趋势：

　　从2001年开始，有客户会从名都园、莱蒙湖别墅，以及昌平的一些老别墅出来，到新的别墅项目置业。别墅买家多次别墅置业现象明显化。

　　从2002-2003年开始，内销房和外销房并轨。中央别墅区不少别墅租客开始买房。