新浪二手房北京（实探北京二手房）

最近，有2个消息让买房人十分焦虑。

一是二手房价上涨。70城数据显示，1月至今，北京二手房成交价同比上涨约10%，成交量也在攀升。

二是二手房停贷。据媒体报道，武汉、杭州、重庆等地已开始出现二手房停贷现象。但据了解，目前北京二手房放贷正常，无需担心。

不过，小K实地走访丰台、海淀、东城、朝阳多个房地产经纪门店以及交易大厅发现，北京多区域二手房价格的确出现不同程度的上涨，二手房市场呈现成交速度加快、议价空间变小、部分房源挂牌价格明显高于市场价格等特征。

“20天跳价30万” 北京部分二手房报价虚高

“都市馨园的房子从上个月成交了一套，当时是545万，上周又成交一套，575万，才20多天。”中原地产经纪人小左在带看过程中介绍到。

作为“佛系”学区供应商，东城的二手房价格一直相对稳定，但最近也开始出现了上涨苗头。

都市馨园在东城区崇文门，附近有5号线、2号线，户型从53平方米的—居室到120平方米的跃层不等，是2003年的房子。根据安居客数据，都市馨园6月二手房挂牌均价118119 元/m2，环比上月上涨 0.33% ，而崇文门板块均价为106318元/m2，环比上月上涨4.58% 。

数据来源：安居客

也就是说最近一个月以来，该小区均价已经超过了片区均价，而且片区房价的确涨了不少。

负责该小区二手房市场的房屋经纪人小左向小K透露，“最近房源很少，很多客户想买，几乎没有合适的。可能是看到其他业主成交价格，心态有点变化，最近业主都不怎么诚心卖房。”

价格虚高不止出现在这个小区，同区域的新怡家园也是惜售明显。不过，6月29日东城“1911”也落地了（1911之后的全部进入摇号池，没有权重，全凭运气），不知道会不会给这波涨价降降温，毕竟真多校之后，教育资源就“彻底”与房子解绑了 。

此外，受地铁19号线开通在即影响，草桥区域的二手房也开始有了价格虚高的苗头。

“1个月成交40套” 换房需求旺成交速度变快

“最近换房需求很多，许多业主着急卖掉丰台的房子去买西城学区房。”

该区域资深房屋经纪人魏威告诉小K，最近1个月仅中海御鑫阁单月就可以成交40余套开间和几套2居。

他表示，5月之后，最近半年丰台科技园的二手房成交的确很多，而且速度很快。

刚上的房源不到半小时就被客户报备了

在询问过程中，小K还遇到一位来咨询挂牌价的业主。由于今年房源成交量逐步上涨，业主预期变高。“每天店里光询问挂牌情况的就能占到三分之一，议价空间也几乎没有，最多1-2万。”

中海御鑫阁里自住的非常少 基本都是租客

中海御鑫阁比较“特殊”，房源主要以1居的开间以及小2居为主，一居的业主多为投资，因此社区里大部分都是租户，自住的非常少。

小区的开间户型

而手持二居的业主现在多为换房需求。“大部分业主都是在筹划置换，业主给出的挂牌价格都很实在，上下浮动不会超过10万，所以成交很快。”魏威说。

除此之外，北京方向、万科蓝蓝沁家园两个小区目前在售的房源也很紧俏，就连未满五年的京投银泰万科西华府也开始有成交，很多房源带看量都很可观。

海淀二手房另一面 无强学区的小区也在慢慢涨

国兴家园、三河里9号院所在的紫竹院，是海淀不太紧俏的片区。小K实地探访这两小区，发现过去这几个月，价格也在持续上涨。

“只能说今年涨的比较平缓。”21世纪不动产经纪人小刘坦言。

去年因为疫情，小区成交几乎为0，但自从疫情阶段过去，小区成交开始恢复。去年国兴家园均价在8万上下，如今已经11万了，虽然成交不算频繁，但价格还是起来了。

这是海淀二手房的另一个侧面。

通过实探，小K发现7月执行的1911对海淀二手房影响几乎为零。

“都觉得这个政策应该会压一压价格，但其实真的没有什么变化，只不过没人再提学区了。”中介小刘如是说。

成交量大 代办过户“黄牛”再现

9点正式开始办理 但每天8.30都会开出几个窗口提前办理

“今年确实消化得比较快，其实年前成交量就还可以，但这两个月二手房市场达到一个峰值，客户量很大，最近过户大厅每天客户量都在3000上下。”在朝阳过户大厅旁的从事二手房交易的房屋经纪人小王告诉小K。

过户大厅8：30-9: 00客流量几乎翻倍

曾几何时，在过户大厅卖号的黄牛换了个身份又出现了，在过户大厅取号窗口旁，小K发现有几个大哥“做起了”代办过户的生意。

11万套！上半年网签量创五年新高

6月30日北京存量住宅网签1771套，这是继2018年9月14日以来的第二个单日网签峰值（2018年9月14日二手住宅网签2251套），至此2021年上半年正式告一段落。

据住建委数据显示，2021年上半年北京二手住宅共计网签110182套，与去年上半年的66626套相比，增加43556套，同比涨65.4%。

粗略计算，2021年上半年月均成交套数约1.83万套，北京二手房市场热度一般以每月1.5万套的成交量为指征。也就是说，这半年以来，北京二手房市场需求相对旺盛，特别是3月份，月度成交套数最高，近2.22万套。

数据来源：北京住建委 ，特别鸣谢：乐居二手房

此外，值得注意的是，今年上半年二手房网签量创下近五年新高。

二手房的价格，是市场供需最真实的体现。需求多，价格就涨，涨一波，需求稳定，又会降下来。

从2018年限竞房入市以来，北京的二手房就长期处于谷底，如今有所回升，也是市场大势。

在这样的市场中，大家稳住心态，理清需求，准备好现金，随时准备入场即可。不必盲目追涨，也不要过分乐观期盼房价有大幅波动。“稳”字当头，上车宜早。

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文章来源:乐居买房

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