俗话说的好，矮子里面也有矬将军。在楼市观望，销售普遍不畅的今天，北京楼市上也有少数几个项目销售状况良好，而这些项目都有一个共同的特征：那就是一小两低，即户型小，总价低，首付低。典型代表项目有北一街8号后期推出的产品盛品园，金隅集团的七零八零项目，位于大兴的蚂蚁工房等项目。

　　今天有一开发商老总给我打电话，询问在楼市观望期内如何通过促销提高项目销售速度。按照电话里的意思，这位老兄自春节以来就一直没有闲着，想尽各种手段促销，但是机关算尽，最终设想的销售高潮却始终没有来，落得身心俱疲而无好下场。

　　我告诉这位老总，如果他真想在08年尽快把自己的项目销售出去，惟一可行的办法只有一个，那就是把项目的主力户型从目前的150平米左右一分为二，分割成2个甚至3个户型，这样户型的面积小了，总价和首付款都降下来了，特别适合年轻人购买。

　　大户型改成小户型销售获得成功，这样的成功案例不胜枚举，尤其在02、03年的时候，由于当时商品房供应量大，需求有限，因此很多项目陷入滞销状态，不少聪明的开发商通过“大变小”在竞争激烈的市场中突围而出，获得新生。

　　在房地产市场需求中，主要存在三种类型的需求：即奢侈型需求（升级换代型）、投资型需求（或投机型）、自住型需求。在这三种需求中，最后一种自住型需求的刚性最强，也就是说，在市场好的时候或不好的时候，这种需求都不会因市场环境的变化而产生大幅度的上升或下降。从去年至目前的楼市观望，加上货币紧缩的金融背景，通胀的影响，让奢侈型需求和投资型需求迅速逃离楼市，楼市的需求对象就主要集中在自住型客户身上了。

　　当然从开发商的角度来看，利益最大化是其永不放弃的追求目标，因此他们总是希望自己开发的项目被那些有钱者看中，这样他们就可以获取最大化的暴利，这也是为什么今天中国的房地产市场上开发的项目总是以大户型为主、总是穷其奢华的最重要原因。但是当奢侈型需求和投资型需求时，开发商为了自救，惟一的办法就是改变自己的产品，让其适应自住型客户的需求。虽然不情愿，但良药苦口，为了保命只能皱着眉头咽下去。

　　两年前，80后甚至少数70后是开发商们最看不起的购房群体，原因是这部分人“钱少、事多”，只能买小房子、便宜房子，这对于着眼于挣大钱、挣多钱的开发商来讲，这样的人群真的可以忽略不计。但是两年后时过境迁，80后已经成为楼市购房的“生力军”，尤其是投资型客户和升级换代型客户撤离楼市后，他们自然升格为“独立团”，成为楼市需求的王牌力量。

　　80后购房的最主要特征就是我前面所说的“一小、两低”，只要开发商的房子面积小、总价低、首付低，那么肯定受到市场欢迎。当然开发商想做的更好，那么不妨把社区的配套做的在完善一些，功能在全面一些。当然，如果你的房子位于轻轨沿线，那么则更受这些80后的欢迎了。

　　小户型将成为开发商救市的最有效“稻草”，这比千奇百怪的楼市打折促销要有效百倍。前几天在报纸上看到这样一则广告，那就是某开发商推出买房送房的活动，即购房者买一套160平米的大房子，开发商则送其一套60平米的小房子，俗称“卖母送子”，事后经了解，这样的促销几乎没有起到任何效果。如果是我，不妨把这个160平米的房子拆成2套小户型销售，或许效果会很好多。