专栏檀谈之牛熊交易所作者：叶檀财经129币2,823人已购查看

文/檀少

最近一段时间，很多人被上海和深圳房价的涨幅给震惊了。

自从深圳取消豪宅税和受到独特的政策（中国特色社会主义先行示范区）照顾，叠加前期较为宽松的落户政策，深圳的房价开始“一鸣惊人”。

上海是第二个接棒的一线城市。

从今年3月份开始，整体成交量不断走高，现在上海楼市行情已经不是卖多少钱的问题，而是能不能买到的问题。

上海楼市异常狂热，已经进入了完全的卖方市场，能不能成交，完全取决于卖家的态度。

根据易居研究院数据报告显示，11月，上海新房成交量同比增长8%，市场延续10月供不应求的局面；二手房市场表现强势，二手住宅成交套数约为3.2万套，环比增长13.5%，同比增长81.4%，11月成交量创4年来新高。

这样的城市房价轮动，与四年前极为相似，深圳是导火索，上海和北京接力，广州随后，再慢慢延续到杭州、苏州、南京这样的二线城市。

很多人觉得现在房价充满了泡沫，觉得深圳和上海的房价太贵了。

但是，今天我想告诉你的是，上海和深圳的房价，不存在泡沫。

楼市有自己的周期，现在火热、两年后下行，其实并不矛盾，在我们看来，楼市的短期回撤和长期做多，并不矛盾。

至少在未来的十五年内，楼市短期回撤和长期做多这样的场景，是并存的，劝人在经济发达城市买房，依然是善事。

房价 上涨的本质是什么？

过去十五年，如果换算成年化收益率的话，上海房价每年差不多是15%左右的涨幅，二线城市大部分是10%左右的涨幅。

这并不意味着上海房价每年都上涨，在2008年、2011年、2012年和2014年、2018年，上海房价差不多有5%-15%的回撤。

主要的上升波段主要集中在2005年到2007年的翻倍行情，2009和2013年上涨了30%，2014年-2017年翻倍行情，2020年差不多涨了20%。

价格围绕价值反复波动，中国房价在大部分的城市都遵循着类似波动规律，但始终保持着向上的态势。

为什么说经济发达的一二线城市的房价在未来十五年还会上涨？

最核心的就是三大因素：

（1）中国当前的城镇化只有58%，按照当前的发展速度，还有很长的一段时间要走，不断有新移民进入城市；

（2）货币宽松会带来持续的通胀；

（3）我们正在全面进入老龄化的社会。

请大家注意，我持续看好的是大城市，大量的小城市其实可以进行抛售，大城市会对他们中小城市产生强大的吸附力，人口会持续不断的向大城市进行输送。

我对深圳的预测是，整个南山的均价十年后很可能会是25万，罗湖是15万，宝安会达10万，上海的话就是内环单价是25万、中环会达到20万，外环是15万。

除了持续提高的城镇化会带来源源不断的需求外，更重要的一点是长期货币宽松。

根据任泽平的分析，如果是在80年代初，1万元的购买力非常的强劲，差不多可以买北京一个四合院，如果存银行的话，到现在差不多可以拿5.7万，勉强只能买上海外环的一个平方。

而目前北京的四合院便宜的得千万，贵一点的得数亿。

房产，成了为数不多能在长周期跑赢通胀的产品，并不是房子真的增值了，而是购买力被稀释了。

从2000年以来，我们国家就保持了长期的货币宽松，M2增速毫不手软。这么多年来，我们国家的货币也冲到了180万亿，是GDP的2倍多。

今年受到疫情的影响，我们的货币也保持了较大幅度的宽松，对于中小企业的贷款，也表现了最大程度的宽容，经营性贷款的利率在很多地方都是小于房贷利率的。

还有一点，也是刚才最后提到的，就是中国的老龄化越来越严重，整体的生产效率还不高，只有在未来长期保持低利率并通过货币宽松才能有效的刺激经济增长。

这是一种经济规律，也是一种必然。

楼市不自由 却给了很多人机会！

2011年是具有里程碑意义的一年。

从那年开始，公布了新国八条，首次公开规定了地方政府可以采用限购、限贷的的手段对本地楼市进行调控。

一城一策因城施政的政策，从那个时候，在各地铺开。

从公布新国八条开始，中国楼市已经不再是一个纯正的自由市场。

也就是从那时起，我们如果在大城市买房子，不光是要看房票（限购），还要看贷票（限贷）。

随着全国行情逐步走高，又催生了限售政策，想要卖房子，必须多等几年。

首先得承认一点，限购、限贷严重扭曲了楼市的购买力，把房产交易变成了一个政策博弈。你光有钱还没有用，还得突破种种限制，才能买到房子。

非上海户籍除了缴满5年社保外，还必须非单身才能买，如果你一直单身，可能就会永远买不了房子，对于深圳而言，落户还不行，还得持续缴满3年社保才可以。

当地购房者应该感谢这些限制政策，因为政策帮你限制了你的竞争对手，压制了房价。当别人受限于房票、贷票的，买不了，借不到，如果你能搞定，就是独享的大蛋糕。

越是复杂的市场，越是能拉开买房人的能力差距。如果你朋友在一线城市有房票的话，请劝他抓紧时间买房。

毕竟，哪怕是广州、杭州、上海这样的城市，落户政策也出现松动的趋势，大量的购买力在明年会继续涌现出来。四大名校的毕业生们，还有出国留学又归来的学子们，请珍惜你们的上海户口，请珍惜你们的房票。

单是从购房资格上看，你们，就已经赢在起跑线上了。

不仅如此，目前在南京和杭州，依然存在一二手倒挂的项目，针对人才可以优先选房（无需落户），有意向有实力的朋友可以针对这些城市一个城市一个城市买过去。

记住，这是楼市政策的红利，可以把握。

跟大家说两个判断。

首先是一线城市的限购政策将会长时期的存在，人才会大规模流动。

来看看上海的力度到底有多大：

2018年，清华北大应届本科生可以直接落户。

2019年，上海向浦东新区下放人才引进和海归落户的审批权。

2020年9月，应届博士、双一流硕士、一流学科硕士、交大复旦同济华师的本科，可以直接落户。

2020年11月，国家一级职业资格证书高技能人才可直接落户。

2020年12月，留学生毕业后2年内首份工作不在上海，也可落户。

未来肉眼可见的，针对外来人口，一线城市的落户政策会越来越聚焦于学历和院校方面，这也是为什么我一直非常鼓励周边的朋友给孩子最好的教育，一线城市正在用最大的努力吸纳着他们想要的新鲜血液。

二线城市及以下只要你是中年以下大专以上，基本无门槛。

从明面上看，买房存在很多限制，但可以通过落户或是人才引进的方式解决。

当然，二线城市限购取消不会那么快，因为这一轮涨幅实在凶猛，还没有完全消化完毕。

请大家一个时间点，2021年4月。

2021年4月，上海楼市可能会出现一个较大的转折。

上海2年限购期被延长至5年，是在2016年3月公布的，也就是说，当时被限购升级挡住的一大批人群，会在2019年3月逐渐获得购房资格。

这一轮上海房价的涨幅，其实就是这一大波购买力的逐渐释放，磨两年的话，差不多就能把多余的这部分购买力给稀释掉。

判断楼市行情的重要指标

问大家一个问题，你认为所有的楼市调控政策，哪一项政策的威力是最厉害的。

答案是：限贷。

大家去想一个问题，如果仅仅是限购的话，不管怎么样，我踏踏实实的缴满5年社保，也能获得房票，如果是限售的话，买了房我捂几年说不定能卖的更高。

但是，限贷这件事情本身就是“一旦出现，绝无退路”，只要你在全国范围内使用过一次按揭贷款，就直接会失去首房首贷的优惠政策。

所以我不赞成在上海有房票的朋友们把自己的第一套房买在环沪城市。很可能会出现一种情况，环沪的城市没有涨，而你因为使用了贷款，当你想在上海买房时，发现自己没有首房首贷的优惠了，在利率和首付上均有提高，一下子就差很多钱。

很多人不知道，在2010年以后，上海楼市采取的就是极为严格的认房又认贷，整体资金管控的非常严格，才在2013年上涨了30%。

到2014年底，为了去库存，放松认房又认贷，2年内上海房价翻倍。

为什么限贷的威力这么大，因为房地产投资本质是金融，大部分人买房是需要依靠房贷的，是需要依靠杠杆的，一旦被抽离，自然就没有了购买力。

今年从上半年开始，为了鼓励中小企业的发展，国家放松了小企业融资贷款的相关利率。目前小企业的经营性贷款的融资利率最低竟然能做到4.9%，已经大幅度低于房贷利率。

前期，我们观察到有大量的资金通过曲线方式流入楼市，对楼市形成购买力。深圳楼市之所以会这么火，这样的方式其实也是起到了很明显的助推作用。

如果从全国范围看，房贷利率实际上逐渐下滑的，释放出一个信号。

最后有几个建议：

1、从现在开始的往后十五年，还可以买房，但要注意买在一二线城市或起码是自己的省会城市。

2、任何一个城市的房价都是有波动的，短期内会有一定的起伏，但整体稳健向上。

3、如果你有一线城市的房票，请抓紧时间用掉，千万别浪费。

4、上海楼市的近期拐点可能会出现在2021年的4月。

5、在当下阶段，城市限购政策越紧，意味着基本面越好，越要进入，目前全国范围内的房价轮动仿佛已经开启，深圳上海北京已经涨过一轮，下一个城市很可能是广州。

最后强调的是，本文不构成投资建议。

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