交房入住多年，证办不下来，这个事，在西安可并不陌生。
兴高采烈买了房，入了住，但证却迟迟办不下来。
一问房企，就是在办在办，但一等就是好多年。
你说气不气！
别急着气，明年1月1日起，购房人可以自行办理不动产权证啦！
2021年11月21日，西安市自然资源和规划局发布了关于《推行购房人自行申请办理商品房所有权转移登记的公告》（以下简称《公告》）。
《公告》不长，但重点很多，四海为家为大家进行总结和整理：
啥是商品房所有权转移登记？
简单来说，以前购房者要拿到不动产权证，就是咱们说的房本，得开发商先拿到“大证”，再给购房者办房本“小证“。
这里的“大证”就是房企在工程竣工验收后从房产管理部门所办理的房产证，也就是指开发企业将合法建造的商品房依法申请登记在开发企业名下，这个时候房屋所有权人是开发商，属于首次登记。
而“小证”，则就是房子的房屋所有权证。既开发企业和购房人依据已网签备案的买卖合同将房屋申请转移登记在购房人名下，属于转移登记。
但在以前，由于开发商不配合、开发企业不存续等等原因，使得办大证和小证很难很难按购房者预期的时间完成，导致涉及户籍登记的落户、子女入学、银行贷款、资产处置等都受到影响。
办理开始时间和区域范围
根据公告，2022年1月1日起，西安市行政区域内城六区及所辖开发区正式执行，购房人可自行申请办理商品房所有权转移登记！
不是所有小区都能办理
根据公告，具体实施范围为“已办理商品房买卖合同网签备案，但未进行所有权首次登记的商品房”。
在明年1月1日起，开发企业办理商品房所有权首次登记时，除提交相应申请材料，还应当同时提交办理转移登记的申请书及承诺书。
如何知晓自己小区能否办理？
根据公告对于已完成首次登记及提交转移登记申请书和承诺书，具备购房人自行申请办理转移登记条件的商品房项目，登记机构将在“西安不动产登记”公众号上进行公示。
除此外，购房者也可以咨询开发企业、物业以及西安不动产中心。
如何办理？去哪办理？
根据公告，满足可申请条件的项目，购房人可自行携带相应资料前往不动产交易登记大厅办理。
相应资料：
★不动产登记申请书-该申请书可在登记大厅现场填写；
★身份证明材料-居民身份证或军官证、士官证等等有效身份证件；
★经网签备案的商品房买卖合同-经网签备案的商品房买卖合同为购房人自有，若遗失可咨询合同网签备案的住建部门或向开发企业索要；
★完税凭证-依法缴纳税金后，由税务部门出具完税凭证；
如不便前往，也可委托开发企业代为申请办理商品房所有权转移登记，或委托其他自然人代为申请办理，办理时应提交相应的经公证的授权委托书。
目前西安市可申请办理转移登记的申请点为2个不动产交易登记大厅：
丨城南朱雀云天不动产交易登记大厅地址--西安市雁塔区朱雀路21号。
丨城北保亿隆基不动产交易登记大厅地址--西安市未央区凤城八路136号。
购房人自行申请办理不动产权证，除依法缴纳的税金外，不动产登记机构只收取不动产登记费。根据相关规定，其中，非住宅每件550元，住宅及车库、车位、储藏室按住宅类每件80元收取。
还需注意这5点
哪些房子不能办理商品房所有权转移登记？
不满足申请登记条件的商品房
根据《不动产登记暂行条例》相关规定，申请新建商品房首次登记的，需提交不动产申请书、申请人身份证明、不动产权属证或土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已竣工的相关材料、房地产调查或测绘报告、相关税费凭证等资料，经审核符合要求即可办理首次登记。
如果房企并未完成前置的行政审批、审核工作，或并未备齐相关登记资料提出申请的，无法完成首次登记，更不能办理商品房所有权转移登记。
如果遇到此类情况，应该尽早与开发企业进行协商并督促房企履行办证义务，避免自身权益受到损害。
办不了证，有什么影响？
在目前，房企只要能够在提交申请时提交不动产权属证或土地权属材料，符合规划的材料、竣工验收材料、测绘报告以及相应税费平整下，基本都可以正常顺利办理“大证”，然后再进行“小证”申请。
但问题就在于这个过程，目前在西安，办不下大证常见的问题就有规划更改，消防、建材材料未通过审验，相应费用未缴纳等等原因，建议购房者在等待交付期间一定要多多楼盘建设动态，时常去看看，避免不必要的风险。
千万不要小瞧这些风险，一旦办不了证，很有可能会影响房屋交易，影响房屋交易价值，影响落户，影响孩子入学，影响房屋后续二次交易，影响房屋抵押贷款等等，除了这些常见的风险影响外，如果没有办“大证”，从法律角度来说，房子仍然是房企财产，开发商可以利用你的房子进行贷款融资，甚至如果房企破产，欠债下，房子也很有可能会被查封、抵押，这些不必要的麻烦，还是要尽可能避免为好！
房企不办证，怎么办？
依据双方签订的商品房买卖合同，开发企业有义务在合同约定的办证期限内为购房人办理不动产权证书。
购房人应结合合同约定的办证期限，按照以下方式处理：若未超过约定期限的，购房人应督促开发企业积极履行办证义务。
购房人也可与开发企业协商，由开发企业出具授权委托书，委托购房人自行申请办理商品房转移登记。
若已超过合同约定期限的，应依法提起民事诉讼，请求人民法院判令开发企业履行合同约定的办证义务。诉讼完成后根据司法裁判结果，购房人可持生效的法律文书单方申请办理商品房所有权转移登记，不动产登记机构也可按照司法裁定书和协助执行通知书的要求依嘱托为购房人办理商品房所有权转移登记。
哪些房子拿不到不动产证？
丨小产权房
对于购买小产权房的购房者来说，是拿不到不动产证的，因为小产权房是指在集体土地上建设的房子，由于土地不是通过正常渠道出让的，所以不能办理。
这里再补充一句，不要购买小产权房！小产权房交易时，不能贷款，后期如果拆迁，房子相关权益也难以得到保障。
丨未满5年的经济适用房
购房者购买的经济适用房没有满五年也不能办理房产证，因为经济适用房是由政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。经济适用房是政策性住房，按照规定，入市满5年之后补交差价后才能再次上市交易。
申请后尽快告知贷款银行
贷款购房的朋友需要注意，在自行申请办理不动产权证书后应将商品房所有权已转移的事实尽快告知贷款银行。
贷款银行知晓后，申请办理预购商品房预告抵押权转房屋抵押权登记。
在待房屋抵押权登记办结后，购房人就可利用房屋剩余价值进行抵押贷款。
