2015年，有一个地方成为全国投资客的选择，无数人奔涌而来—燕郊。2017年3月政策要求燕郊买房需要3年社保之后，燕郊火热行情瞬间进入冰点。之后燕郊楼市起起伏伏，虽然偶尔也有因为利好火热一段时间，可再也不复2015年-2016年的辉煌了。不过最近有传燕郊楼市在筑底起势？

燕郊虽然“名声”不大好，但确实有存在的理由。首先燕郊承接北京的各种外溢需求，比如CBD外溢。燕郊距离国贸CBD、通州运河CBD都不远，住房需求也就非常扎实。燕郊的人口基本面在2017年的大浪淘沙后已经很稳固了，楼市也没多少泡沫。数据显示，燕郊常住人口63万，10年增长30万。而北京整体人口收缩的情况下，东部的通州成为北京人口增长最多的区域，而燕郊就是通州最后的安全垫。

经过一轮的大洗之后，燕郊房价和成交量直接被压制，2万的均价已经回到2016年大涨前。2021年6月，燕郊楼市终于迎来利好，地铁和不限购的消息又推动市场上行；下半年二手房成交价增长了1000-2000元/平方米左右。成交量方面每月也能达到400多套。对于燕郊来说，已经算不错了，尤其7月成交还高达1200套。但因为信贷收紧，市场在9月又冷淡了。

不过从价值上看，燕郊好似比以前更好。燕郊没有多少产业，但因为跟通州太近了，所以房价基本会跟着通州走。而北京发展规划是往东走，利好通州，那燕郊自然也能得利。另外北京城市副中心规划将北三县纳入副中心，那交通、产业、教育、医疗等都会转移建设，这也会利好燕郊。

小资家调查数据显示，通州二手房均价5万/平方米左右，新房销售价格6万/平方米，但因为供给不多、限购太严所以房价还是相对平稳的。但后面运河CBD的人口和产业导入，再加上医疗教育等配套落地，那通州的购房需求会更多。更何况通州的人口肉眼可见在增多，在这种大趋势下，资金够、有资格的会选择通州6万/平方米的房子，可条件不满足，肯定会选择燕郊。

燕郊均价在1.6-2.7万/平方米，跟通州有很实在的价格差，再加上地铁的开通，燕郊的购房需求也会增加。但曾经的投资圣地已经不再，买燕郊更应往刚需方面走，首先尽量选择地铁沿线，房价价值更夯实；其次不要买时间久远的二手房，也不选大社区。最后买了燕郊，就不要想着短期变现了，持有3-5年应该比较好。