你很难想象，一家老牌房企在上海20年的时间，很少开发市中心的豪宅项目
是不是有点意外
这么多年这么多项目，大部分都在中环外
但是你如果因此说金地不会做好项目那怎么也说不过去
地产人都知道，行业内部很长时间都有一句口号：学习金地好榜样
金地产品系几乎是所有开发商内部研发板块必须要学习的一部分
随着时间推移，金地布局的项目在区位层面的发展越来越好，当年的近郊板块换成了如今更加完善的城市面貌
这家企业似乎和所有开发商都保持着不一样的开发节奏，但也是极少在业内和业外达成口碑共识的企业
所以这家公司的内部到底发生着什么，今天我试图有一篇文字来回答这个问题
感谢大家的时间，因为很值得
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想要回答类似的问题，很多人都会用基因两个字搪塞
而所谓的基因，我想可能放在时间轴里去看金地一直以来做的事情，或许大家就可以明白
我有一句话来做定义
金地做项目，总是可以超出你预期，然后再领先半步的做自己的产品规划
什么叫超过你预期然后再领先半步
举个例子，如果在一个郊区，四周什么都没有的地方开发一个大盘，客户如果担心买了你的房子以后配套不足的话
如果你作为操盘手的话，会怎么处理这个问题
我想很多人的答案是，既然是大盘，那我就拿出一块商业地块用来做配套不就好了，把商业区域的规划做出来，示意也告诉客户，因为交房还需要2年的时间，告诉未来这里一定会有配套，这不就好了
这其实就算是超过客户的预期，提前为客户的需求考虑然后做配套开发
但是如果是金地，那么他是怎么做
这就要说到金地在上海的第一个项目
这是一个2005年就开发的一个项目，那时候的嘉定南翔绝对算是上海的郊区了，除了农家乐去吃羊肉，没人愿意去南翔
而金地就在这里要开发一个体量规模100万 平米的项目，命名：金地格林世界
毫无疑问，这是一个超级大盘
对于这个项目，我们从总平图可以看到，在地块的最南端同样规划了商业地块，很显然作为一个近郊大盘而言，这样的规划重要且必要
但是金地并没有满足给客户卖图纸这个简单诉求
当时的操盘手斩钉截铁的下达了一个指令：要求商业地块必须提前营业
各位注意，不是提前规划，不是提前施工，不是提前交付，而是在卖房的时候就要让商业地块开始营业
这件事不像是写一句话那么简单，因为强如万达这样的商业地产公司放在现在，也只是做到住宅交付之后综合体才开始运营哦
在一个人气不足的地方要求商业提前营业意味着什么
首先需要漫长的拉锯谈判，因为商超方自己不是傻子啊
第二哪怕谈好了，意味着开发商每年巨量的贴补，从而让运营方可以保持服务品质和商业氛围
这是一件耗费时间耗费精力投入成本在做的一个慢活
但是当初的金地就这样一股脑的去做了，最核心的超市环节，运营方换了一家又一家，当初从易初莲花谈到卜蜂莲花再到家乐福
一直谈一直谈，终于谈下来了
实景图
而这件事对于整个金地格林世界而言有着非常重要的意义
第一批客户看到这样的场景开始相信这里以后会热闹起来，起码最基础的配套顾虑会没有
实景图
也因为顶端有这么个强势商业，边上的商业街才能够借势起来
不仅如此，当初的金地格林世界还为社区规划了社区巴士，从南翔到中山公园，每天好几班车持续的拉
解决顾客通勤问题，解决顾客消费问题，就这样一点点的做一点点的做，整个区域氛围开始越来越好越来越好，后面一切就开始良性循环起来
02
这件事的意义是什么
除了带动整个项目的顺利开发，某种程度上直接改变了南翔
南翔开启了城市化进程，开启了转型之路
来源：南翔生活网
将污染大、效率低的生产制造业开始外迁，引入现代服务业和商务办公，同时重塑了嘉定在整个上海人心中的认知
南翔对于上海而言，不再是一个偏远的郊区
整个的区域居住氛围越来越热闹，南翔之后的马陆、嘉定新城等板块也因为南翔的崛起有了更多的信心
而现在你去南翔，不论是住宅属性的湖畔天下还是商业属性的印象城，都因为金地格林世界开发成功有了更多信心，从而拥抱了南翔，为板块输出更多层次的产品
这就是一个好项目给地段带来的改变
而这个项目对金地意味着什么
就是让客户意识到原来这家企业是真的在做好项目
是真的在做好项目的企业，而不是喊着做好项目的企业
这个认知开始植入客户心理，这个认知也同样植入金地的企业基因文化
但是有一句说一句，这种大刀阔斧的开发模式在后续的项目开发中越来越用不到
倒不是因为其他，就是因为后来的上海也不太可能拿出那么大块地给一个开发商
而政府职能也开始提前规划布局各种城市配套层面
不过虽然用不到了，但是金地做产品的态度开始触角开始精细化
开始把认真做产品的颗粒度放在社区内部
在我从业经历中印象最深的其实是两个项目，一个叫金地艺境，一个叫金地湾流域
关于这两个项目，都是当年上海楼市的神盘，但是具体的的故事今天就不分享了，大家想听的话回头再和大家展开
和大家分享两个小故事，关于金地做社区的态度
金地艺境除了是当年第一个将美式建筑风格搬到国内之外，金地艺境也是极少有的愿意在红线外做投入的项目了
实景图，来源：安居客
为了更好的呈现出街区感，金地艺境把社区外面的道路和树阵做了统一的规划和处理
整个社区的氛围瞬间都提升了好几倍
而关于金地湾流域的故事更加极致，在项目交付后，操盘手自己走在小区内突然觉得有点不好，就决定再拨预算把整个项目的绿化做了重新铺装和升级
而这件事发生在2009年
这是一个什么年份，这是一个售楼处不用建都可以直接卖掉房子的年份，在这样的氛围下，金地却愿意这样做项目
不用基因来回答这家企业，真的说不过去
03
所以当一家企业把这样做产品的态度当成一种习惯之后，你会发现他是极少有的可以做到量变到质变的阶段的
为什么要强调这一点
因为很明显伴随着房地产同质化严重，如今很少再能看到让我们眼前一亮的项目了
都是差不多的排布差不多的概念差不多的户型
但是金地作为产品型的公司，正是在这差不多的红海中，硬是能够走出一条独木桥的，我这回特意的把金地今年在上海面世的11个项目的户型全都搜索看了下
看完之后真的有点头皮发麻的感觉
就单纯的户型这一个维度而言，看上去都差不多的整体布局的内部，金地都埋下了无数创新小细节
比如说金地峯范的这个户型
户型图
从布局上来看是不是有点常见，这种三开间朝南的小三房户型已经被验证为比较适合当下楼市背景下的产品输出
无数项目都做着这样的户型，然后对于户型的解读都集中在作为的三开间朝南啦，动静分离啦、功能性强啦这种正确的废话
但是你走进去看就会发现
装修示意图
有点意思的是，他在入户口的侧边还做了一个小窗
这个细节市面上同款产品九成五都没有做，但是做了之后意味着你的客餐厅就有完整的通风体系
而当你把你的目光聚焦在入口处你就会发现
就这么一个小小的入口处，除了规划了一个窗之外，入口还做了一个完整的入户收纳 一个独立的玄关
然后厨房部分因为做了半开半合的模式，所以动区北侧的空间非常的通透
另外厨房还额外预留了足够放双开门冰箱位置的空间，这对于一个小三房来说也是极其罕见的
单纯一个10平米空间设计都如此极致，大家如果顺着这个逻辑去看整个户型，你会发现很多很多这样的细节
再看一个金地的小户型，来自嘉悦湾
这种户型排布是不是也同样很常见，经常看房的你一定有这样的感受
销售对这个户型的解读也都庸俗的停留在所谓的飞机户型上
但是金地这款大家仔细看，有两件事情值得和大家唠叨，第一就是户型虽小但是真的用到极致的收纳
入口处、转角处、南向次卧、南向主卧、北向卧室
特别需要留意的是这个地方，又要给大家截图看细节了
主卧入口处我本来一晃眼没看明白那三个点是什么，仔细一看原来才知道这里本来是主卫的管井处
一些管道被排布在这里
但是尽管如此，金地还是从里面掏出了一个完整的壁橱
装修示意图
这个壁橱的存在并不是看上去那么简单，除了空间预留之外，隐蔽工程上对管线的排布都非常考验功力
不然各位不能解释为什么别家不行
第二大家留意这个户型的入口处
装修示意图
在整个动线规划上，把第二个卫生间放在入口处
这样的户型设计在疫情之后的当下显得非常的应景，回家洗手换衣服一定会成为如今跟戴口罩一样自然的事情
这里设置卫生间，等于做到充分的卫生处理
这样的动线设计看上去只是很小的调整，但是对未来的生活场景带来极大的变化
上一次我看到能够做出这么创新动线调整的项目，项目名字叫天地云墅的125平米，来自5年前
大家仔细看入户除了朝南进入房间之外，还能往北有一条独立的路线进入厨房，整个家政动线完全的独立和完整
是不是很diao
开发商呢，不好意思，还是金地做的
这种精细化做研发的角度，已经不能用匠心或者情怀来解读了，一定是大量研发之后积蓄的极强的能力壁垒
所有看上去差不多的地方，但是金地就是可以做出和别人不一样的地方
这就是我口中的量变到质变，这就是我口中的真的在做好项目
有趣的是，目前看到的不论是金地峯范还是金地嘉悦湾，都是今年入市的项目，都来自嘉定
可以看出金地这家企业对嘉定的感情了
04
目前上海金地的整个产品力能级已经来到非常高的位置
除了室内空间设计，它对社区的思考也开始进入更高维度
更多的开始思考人、社区、城市之间真实关联，主要体现在两方面
就算不是项目本身，但是只要跟项目有关联的城市空间的存在，都能看到金地对社区的态度
在南翔地铁站与金地格林世界之间，有这样一条很多人回家必经之路
实景图，来源：gooood谷德设计网
这条看似只是做了一个简单改变的人行通道，而这里却让每天下班经过的人，从以前怕黑希望能跑多快就跑多快的心情，变成了现在这样
实景图，来源：gooood谷德设计网
如果你从这经过过，就能看到64根柱子沿着桥洞下道路动线，构建出了一个七彩渐变空间
来源：gooood谷德设计网
金地让一个黑暗的桥洞下通道，变成了一个城市温暖的角落
不仅红线外，就连已经交付很多年的老项目，金地依然关心那里的社区空间，这是金地自在城最新升级的儿童乐园空间
实景图
一个2016年就已经交付了的项目，但是金地依然还在围绕老项目做配套更新，你已经很难从这件事上看出功利痕迹，就是纯粹的因为——这是金地的项目
因为是金地的项目，所以关心社区配套、居住氛围，关心人
后面我们看到这里孩子们快乐玩耍，家长们在座椅上休息聊天，整个社区生活场景更好了
是的，不管是红线外还是已经交付的项目都没觉得和自己无关，只要是围绕业主生活条线，无论再边缘、再小的场景都会被认真对待
而这种对社区的态度，现在更被毫无保留的投入到金地松江中山街道项目上
大量公共空间的构筑，让这里的生活氛围感远远超出平均水平
设计图，免责声明：最终效果以实际交付为准
而这些社区构筑空间给到的感受，首先就是鲜活
设计概念图，仅示意，以双方签署的《商品房买卖合同》及实际交付为准
这些社区空间创意大胆、内容丰富，无论从人体工程学还是空间体验心理都和一般的配套拉开距离
设计概念图，仅示意，以双方签署的《商品房买卖合同》及实际交付为准
更重要的是金地的落地能力做背书，住过金地的业主可能都知道，金地在产品落地这块的精工态度，所有承诺不打折扣、认真兑现
这也是为什么这些空间，并不只是简单绚丽看起来好看，而且使用率都非常高
而且除了鲜活外，这些空间还有一点很有意思，就是空间会自己创造空间
比如说简单的廊架加减，就在原本的空间基础上又多了一层空间
即使聚焦到再小的一片区域，也能看到类似特色秋千、乐活跑道等主题细节的特殊排布，空间内再造一个聚合空间，然后不同主题元素构筑不同空间
设计概念图，仅示意，以双方签署的《商品房买卖合同》及实际交付为准
而这一切都不是理所当然的，背后是金地对老业主回访以及围绕业主每一帧生活场景所做的社区配套产品的研发
本质来说，上海金地不断围绕新一代产品思维进行头脑风暴，而这里的暴风眼就是“人”这个要素
而这一点其实不仅仅体现在配套上，更体现在项目所有方面的细节，立面、户型、绿化等等
设计概念图，仅示意，以双方签署的《商品房买卖合同》及实际交付为准
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今年上海应该可以被定义为金地年，因为上海金地今年有11个项目
每个拿出来的产品力都秉持着金地的标准，当然也屹立在整个楼市标准之上
这应该是上海购房者的福音
为什么这么说
我做了一件很庸俗的事情，就是把一些金地已经交付的二手房，我去看了下他的售价和周边项目的对比
数据来源：链家（6月挂牌数据）
我们会发现，只要是金地的项目，都会比边上其他项目要贵
这件事很俗，但是却很有意义，意义的点在于金地项目能够实现不小的溢价空间
为什么
金地不在市中心拿项目，但确确实实可以通过产品力带动区域发展的同时，也能够成就区域的地段价值，并且夯实自己的二手房售价
这就是买金地的一个保障，也是产品力在量变到质变之后形成的价值折射
而且随着金地这条“围绕人”的产品逻辑的逐步落地，在溢价这块，更会和周边其他项目一点点形成一道无法逾越的鸿沟
