一些经济界的专家学者认为，我国房地产业已经过热或出现泡沫现象。经过５年的高速发展，除了几个特大城市之外，由房改效应所带来的消费潜力基本上释放完，而楼盘数量却一路飙升。申奥、申博的成功和加入ＷＴＯ的大好形势，使得有些人头脑被冲昏，对房地产发展做出了不切实际的估计。    　　持相反意见的实业界人士则认为，我国经济的持续健康发展将提高我国房地产的有效需求，房地产的支柱产业地位将日益突出。据联合国机构的统计分析，各国当人均ＧＤＰ处于从８００美元到１．３万美元的成长区间时，住房消费将持续发展。目前中国人均ＧＤＰ刚过８００美元，正进入住房消费持续发展期。    　　另外还有一种折中的观点，即政府有关部门和房地产业内的专家学者认为，目前我国局部地区的房地产业确实出现了过热倾向，应该加以调整，但整个房地产业仍大有发展空间。    　　记者采访多位业界和经济界人士，查阅多家研究机构的报告及媒体报道后了解到，就房地产业是否出现泡沫问题，正方（认为房地产业出现泡沫）、反方（否认出现泡沫）之间，争论的焦点主要集中在投资增速、房价、空置面积、银行贷款四个问题上。    投资增速是否过快    正方：北京天则经济研究所所长张曙光认为，房地产已经出现了泡沫，房地产投资有继续扩大的趋势，许多开发商大规模地圈地，有些地方的开发商们高价吸储大量土地，已经明显属于投机行动。另外，许多不是搞房地产的公司也纷纷挤进房地产业，出现了外行、外来人士、外来资金搞房地产的“三外现象”，投资骤然升温，这会加剧房地产业的危机。    　　国家发展和改革委员会研究所４月份发表的报告指出，近３年来，我国房地产业投资每年递增近３０％，远远高于整体经济增长速度。虽然去年有关部门已经警告房地产出现泡沫，但今年前两个月，投资非但没有减少，反而猛增３７％。    　　反方：以新华远总裁任志强为代表的房地产开发商认为，目前投资规模与销售比例是协调增长的。尽管近年房地产投资增长速度保持在２０％至３０％之间，但和１９９２至１９９３年泡沫时期的年增长率１１７％至１６４％相比，显得理性、温和得多。更重要的，房地产投资增长是有消费支撑的。据统计，房地产销售增长速度也在２０％至３０％之间，而１９９２年、１９９３年只分别增长４０．４％、５５％，远远低于投资的增长速度。此外，目前房地产投资正处在自发调整期，２００２年１至１０月新开工面积增长１９．６％，比２００１年同期下降１５．３个百分点。今年前４个月投资增长幅度较大，属季节性因素。    房价是否过高    正方：国家发展和改革委员会经济研究所王小广指出，房地产泡沫的表现之一就是价格飞涨。张曙光、清华大学教授魏杰也在不同场合表示，目前房价虚高状况令人担心。例如，杭州的房地产价格水平已飙升到香港的水平，这绝对不正常。国家统计局的数字表明，今年前４个月，全国商品房平均销售价格同比增长７．４％，而上年同期是下降１．２％。    　　２００３年１月份，原国家计委发布的行业景气报告指出，目前我国房地产收入价格比在世界上处于畸高的水平。国际通行的看法认为，住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比的合理水平应为３∶１到６∶１。在日本东京，房价收入比大约为４．８∶１。目前在我国大部分城市与之相应的比例（平均房价与平均收入之比）是８∶１到１５∶１。上海、广州等房价收入比维持在８∶１左右。北京市民户年均收入为３．４万元，一套８０平方米的普通住宅也需要４０万左右，房价收入比为１１∶１。高房价已使众多欲购房者却步。    　　除房价外，圈地投机还促成地价飞涨。据杭州本地的媒体报道，杭州郊区的一些地块已经从几年前的每亩５万元拍到了如今的３００万元一亩。    　　反方：任志强则认为，目前的房价是由现实需求拉动的。市场反应表明，现有房价已被市场所接受，而且购销两旺，竣、销平衡。近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度松动三大政策刺激了居民购房。房地产投资热点主要分布在北京、上海、广州主导的三大城市群。这三大地带是中国经济增长最快的地区，居民收入水平高，外资和外地劳动力大量流入刺激对房地产的需求。具体而言，上海房价的大幅度上涨和整个城市的经济发展、竞争力提高相适应；深圳房价基数高，且城市竞争力上升慢，所以房价上涨幅度较小；北京房价存在虚高现象，主要是房地产市场化程度不够，直到两三年前，才基本停止福利分房，是集团购房导致房价畸高却市场火爆；杭州老市区房地产供给严重不足，特别是当地美景成为国内富裕阶层向往的地方，楼价涨得快些、房子卖得火些，应该不难理解。    　　国家统计局的数据表明，从１９９８年到２００１年，我国商品房和商品住宅的价格上涨率在－０．５％至４．９％之间，远远低于同期８％左右的ＧＤＰ增长。从总体上说，价格基本没有脱离经济基本面的支撑。    　　至于收入房价比，搜房研究院认为，现在有些专家学者使用的国际标准可能并不适合目前中国情况。中国人多地少，住宅郊区化及卫星城镇建设刚刚起步，城镇人口密度远比国外要高，住宅稀缺使房价一时无法“摊薄”。另外，中国住宅建设速度加快是近几年的事，过去１０至２０年内未能实现的住房需求集中释放，非常强劲，房价相对收入而言较高是正常表现。考虑到这些因素，目前乃至今后５至１０年内中国城镇房价与家庭收入比之间的合理比值应该是５∶１至８∶１，而不是３∶１至６∶１。这样计算，目前上海、北京、广州三市房价收入比分别为８．７∶１、１２．４∶１、１０．１∶１，与全国平均水平７．８∶１相差并不远。    空置面积是否合理    正方：国家统计局统计数字表明，２００２年１至７月份，全国商品房空置面积总量已达１．２亿平方米，约合１０００万套住房，其中半数空置了一年，占压资金超过２５００亿元。据最新统计数字显示，今年前４个月，全国商品房空置面积同比又增长９．６％。其中，空置期一年以上的商品房面积同比增长４．５％。空置房屋数量与日俱增使业外人士很紧张，今年两会期间，全国政协张圣坤和鲍敏中委员就指出目前房地产业空置面积过大，并呼吁治理泡沫，引起广泛共鸣。    　　反方：搜房网的一份名为《中国房地产整体无泡沫》的报告提出，在计算空置面积时，将上个世纪９０年代遗留下来的空置面积与近年出现的空置面积算在一起是不合理的。如果扣除１９９２和１９９３年房地产泡沫遗留下来的空置面积９１２４万平方米，从１９９９年到２００１年３年间，新增商品房空置面积只占同期新竣工面积的５％。    　　国家统计局房地产处处长贾海指出，２００１年年底时，房地产竣工面积加上空置面积与销售面积之比为１．８２∶１，其中住宅是１．６４∶１。如果剔除空置面积中不能销售的部分只是１．４∶１，基本上是平衡的。    　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，房地产市场中应该有合理的空置。卖方希望有空置，以寻求利益最大化；买方也希望有空置，能有更多选择。    房贷是否加大金融风险    正方：据建设部等部委的调查，目前房地产开发企业项目投入资金中约２０％至３０％是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入３０％至４０％的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中６１％的资金是来自于银行。目前，我国房地产贷款总额约占金融机构贷款总额的１０％。资金来源的集中度过高，使商业银行的信贷风险增大。    　　在此之前，中国社科院经济研究所汪利娜等专家学者早已警告说，房地产过分依赖银行贷款会增加整个经济运行的风险。最近一个时期，中央银行也确实采取了一些措施，收缩银行业对房地产业的融资，似乎在某种程度上佐证了房地产泡沫的存在。    　　反方：在搜房网的《中国房地产整体无泡沫》报告中认为，到２００２年９月底，金融机构个人住房贷款余额７５００亿元，是１９９７年底的４０倍，其总额已超过银行对房地产企业的开发贷款。个人住房贷款坏帐率在千分之五以下。房地产抵押贷款分散了银行的风险，在促进需求的同时避免房地产投资泡沫的产生。    　　报告还指出，２０００年以来，银行对房地产企业的开发贷款增长速度在２３％至２５％之间，与房地产到位资金增长速度相当。目前全行业的资产负债率统计数字为７２％，对于资金密集型的房地产行业还是比较正常的。此外，目前企业的贷款中有相当比率是用于土地储备和土地前期开发，这些资产质量是比较高的。    　　在央行指导下进行的各大银行对房地产融资政策的调整表明，银行贷款并没有将房地产业排斥在外，而是在积极地优化贷款结构。