政策松动想开店的蠢蠢欲动
一家名为“如意服饰店”的服装店正式开业，而隔壁“好亦文印店”的季先生也正在忙着张罗，准备开张……近一周来，受消息影响，杭州体育场路宝善桥一带的一楼住宅热闹非凡，涌现了一批破墙而开的新店铺。
与此同时，杭州解放路42号辦正中心近来也人头攒动，不时有人前去咨询有关一楼住宅破墙开店营业执照的申领程序。辦正中心的乐小姐介绍说，虽然破墙开店的具体政策还没有出台，但是前去咨询的人还真不少。其中，以武林路一带居民居多。
早在上个世纪80年代初，杭州就已出现破墙开店现象。武林路服饰一条街就是在这“星星之火”基础上才得以“燎原”的。由于破墙而出的店面越来越多，其中不少是未经批准“混水摸鱼”的，市容环境受影响较大，1999年，杭州展开大规模的整治运动，破墙开店风一度“刹车”，暂缓审批“新店”。
而如今，关于破墙开店的具体审批条件再一次被提出来加以讨论，并考虑出台具体的规范标准。据负责起草文件的杭州市规划局透露，一方面社会上现在未经合法渠道开出来的店已经比较多，如何规范这些“地下黑店”成为有关部门的当务之急；而同时，破墙开店可以增加就业机会，对于解决市民特别是下岗职工的就业问题也确实很有意义。
虽说政策还未出台，但相关部门都已在着手考虑破墙开店的有关申请程序，估计用不了多久一楼居民破墙开店将合法化。
背景
破墙开店三次热潮
上世纪80年代初，受改革观念的影响，百姓有了一定的经商意识，开始有了少量破墙而开的店铺。比如最早的江南春大酒店，就是在老的教场路附近破墙出来的，这是我们所了解到最早的破墙开店信息。
上世纪80年代末90年代初，松木场、曙光路附近开始有较大量的商铺破墙而出，以经营鲜花、水果、服装、杂货等为主。这些破墙开店者，多为较早的一批自主创业者，他们也是较早富起来的一群人。
1995年到1999年左右，在构造特色商街的影响下，形成了破墙开店的一个小高峰。武林路服装特色街开始逐步形成，在政府的鼓励下，武林路开出了很多店。文三路电脑市场的形成，商业氛围的浓郁，导致九莲新村一带相继开出了较多沿街店面。
1999年底以后，破墙开店进入了禁止时期，受制约的地方很多。基于房屋安全、市容环境、百姓投诉等多方面的影响，政策对破墙开店的审批非常严格。
而早期开出的很多商铺，到现在已经是寥寥无几了。之所以出现目前这种状况，主要还是受拆迁、拆违、绿化整治、道路整顿等多方面影响。
当然，破墙开出的这些店主要还是分布在一些成熟的老城区内，基于某些地段本身商业氛围好，可开发利用的商业资源少，加上一些其他因素的考虑，破墙开店有望在一定的条件范围内再次得到批准。
调查
破墙开店风，吹热三大新商圈
如果说，杭州破墙开店的老商圈聚集在武林门、翠苑一带的话，那么，近来这股破墙开店的潮流已慢慢渗入到四面八方，形成了三大新商圈。
曙光路，服装店越聚越多
因为杭州百货大楼、杭州大厦、银泰百货等几大百货巨头存在的缘故，武林广场一带向来都是杭州最繁华的商业核心圈。经过城市商业的发展，这股商气已向两边延伸扩展，两侧居民楼的底层纷纷开出店面。
其中，曙光路作为新崛起的商街，两侧店面由于定位较为一致，都为服装店，显得尤为醒目。在短短100余米的路段，艾裳倪、花季、流行舍、德州巴黎……一家家女装服饰店挨门而居。恍若进入了另一条武林路。
记者走进了一家卖女装的店面，迎面碰到了老板郭女士。1997年，她和丈夫一起开了这家店，她负责日常打理，丈夫负责进货。他们现在是前店后家，临街的是服装店，店后面就是他们住的地方。
郭女士说，现在成了他们家“聚宝盆”的这套底层房子当初还是被别人挑剩的“鸡肋”。她说：“当初分房子的时候，三楼最吃香，很多人都不愿意要一楼。主要是一楼不安全，采光也不好。”现在，这个当初的“鸡肋”每个月能给他们带来6000多元收入。
1997年，郭女士家附近就有一些店开张，他们也赶时尚去房管部门办了开业申请，并到工商部门办了营业执照，还为自己的房子办了张房屋租赁证。“本来准备租给别人经营的，但不久我下岗了，就先自己摸索着干了起来。我俩现在利用自己的房子开店做生意，赚多赚少都是自己的。”如今，曙光路已成了服装一条街，由于店面多为公寓楼底层出租，并非武林路的商铺格局，所以店面租金多数在5万元／年上下。与武林路动辄20万元／年的租金相比，这也令很多业主动心。这一带的生意的确表现不俗，据一些店主透露，好的时候一天可以做到几千元钱的销售额。
孩儿巷，沾了武林路的光
1995年左右，杭城开始有意识地打造特色街，在那段时间，在政策允许下，特色街上破墙开出了大量商铺，其中武林路最为典型。
应该说，武林路是目前为止杭州破墙开店发展得最好的街区。当时该区块的破墙开店是在政策的鼓励下开出来的，绝对名正言顺，也是破墙开店获得利润最高的区域。武林路名气大了，来逛的人多了，周边的小巷也沾了光。
记者看到，贯穿于延安路和武林路之间的小巷子不少，粗粗一数，有孩儿巷、狮虎桥、孝丰路等四五条。按常规，这样窄窄的小巷是聚集不起人流的，可是，就因为做了武林路的“邻居”，其商铺身价陡涨。
武林路的商铺在杭州是最贵的，20平方米的铺面，年租金达到20万元，而像孩儿巷的商铺，年租金也要15万元。
“j&k”是一家青年时尚服装店，在武林路和凤起路的交叉口附近已经开了一家，近来又在孩儿巷内新开出来一家。该店的王经理介绍说，之所以选择在孩儿巷，想沾武林路服装业的商气是一大原因；另外，也是听说了孩儿巷一带的平房将会拆迁，建设广场，这无疑又为孩儿巷的商业前景注入了活力。“虽说房租贵，做起来也蛮吃力，但开家小店最重要的是开心。”
相比于孩儿巷的高价位，戒坛寺巷、狮虎桥等小巷里破墙而开的店铺也正在崛起，沿街一带新涌现一批服装店、工艺品店，租金价位则在一年5万元到10万元不等。
宝善桥，商业氛围正在形成
与曙光路上日益浓厚的女装氛围相比，体育场路宝善桥一带还显得有些“生涩”。
前年，宝善宾馆对面的景新食品超市被分解成小商铺招商出租。现在，新的店铺已全部开张，装修比较协调，成为这一带的一个商业亮点。而就在这排商铺斜对面，一个星期前，一幢居民楼因为体育场路绿化带迁移，底楼也齐刷刷地全部装上卷闸门，同时开业。相比于原先这一带破墙开店的“零打碎敲”，这两排成规模商铺的亮相让宝善桥一带的商业氛围渐成雏形。
和曙光路不同，宝善桥一带商铺侧重于“日常生活服务”的定位。从已开出的店面看，经营内容偏重于日常服务类，从文印店、速食店到花店等都有。这可乐了周边的居民，因为，破墙开店给他们带来了生活的便利。
这一段的居民区不少，有浙报宿舍、东园小区、浙大御跸社区等。可是，沿街的居民楼却很少有破墙开店的。以前，居民们要买点柴米油盐之类的东西，也得大老远跑到建国路的便利店去。于是，与商家们的营利心态不同，周边居民最关注的是破墙开店给他们带来的生活变化。
刚刚涌现的破墙而开的新店面，或正在装修或还在招租中，更多的商家闻风而动，前来探底。记者一路过来，看到不少人对着招租的店铺摘抄联系方式。
一位来自福建的郑先生正在一家服饰店内探询。郑先生做了十来年的服装生意，正在策划让他的服装生意在杭州落户，为此，他已把杭城的街巷都给跑了一圈了。在他看来，杭州现在延安路和武林路的服装商业气氛是最好的，宝善桥一带虽说商业氛围尚不浓，但租金比武林路低得多。一间10平方米的店铺，年租金只要4万元。这对许多人来说还是很有吸引力的。
分析
小家创业迎来新机遇
目前，杭州人均拥有商业网点面积为0.7～0.8平方米，到2010年，这一数字将达到1平方米。业内人士预计，破墙开店政策的松动将在杭州老市区增添一批小面积商铺，为低门槛商业注入新活力。
杭州市贸易局网点建设处处长王永清认为，对于一个城市来说，满足居民基本需求的中小型商业设施应是主体，而破墙开店的店铺就属于中小商业这一范畴。这类中小店铺包括便利店、专卖店、理发店等服务性行业，涉及居民的“油盐酱醋”等事情。只有满足这些基本需求，才能考虑发展咖啡吧、茶馆等休闲商业，进一步提高居民生活水平。
1995年前的房屋，大多数住宅的底层是不设商铺的，而周围居住的百姓多，整体消费力很强，加上市容整治、拆迁、拆违等导致一些原来存在的商铺被拆除，所以一些老街区、老住宅区商铺严重缺乏。
从面积来看，破墙开店的商铺一般为30平方米以下，而现在市场推出的新商铺面积一般在100平方米以上。小面积商铺成了市场供应的空白点。身边常有朋友打听小面积商铺何处可买，这个空白目前只能靠新政策的松动来弥补，破墙开店将使小本创业者获得创业的机会。
从市场需求看，这类小面积商铺，大多仍为住宅性质，因此其售价远低于周边的正规商铺，一般为附近正规商铺售价的一半左右。由于与正规商铺相比，其周围的商业氛围共通共享，因此租金相差无几。所以，相比较而言，投资回报率非常高，多在20%以上，像武林路这样的商铺，甚至可能高达100%以上。高额利益使目前市场上买商铺来投资的人越来越多，而手中拥有商铺者不到万不得已不愿意卖出商铺，只愿意用于出租。
相比于郊区，老城区的商业较为繁荣。可以想像，高利益的趋动会使老城区潜在的商业机会全面释放：老城区的社区服务业会迎来又一个高潮。
