在相同还款期限和等额本金还款的前提下,由于按双周、按日供款的利率比按月还款更高,两者的利息总支出其实高过月供法。
在可缩短还款期限的房贷“双周供”面市后,有银行相继推出按周、按日等多种灵活还款方式,并纷纷宣称可节省利息,吸引了不少消费者前来咨询,到底应采取什么还款方式。对此,业内人士向本报记者解释称,灵活还款法确实可通过缩短还款周期而节省利息,但在相同还款期限和等额本金还款的前提下,由于按双周、按日供款的利率比按月还款更高,两者的利息总支出其实高过月供法。
日供不如月供?利率算法不同
三种供法比较
案例:金额50万,期限20年、贷款年利率5.814%,单位/元
还贷方式 本金总额 利息总额 本息合计 还款期
等本月供法 50万 291911.25 791911.25 240期,每期本金2083.33元
等本双周供法 295925.75 795625.75 522期,每期本金957.85元
等本日供法 294979.75 794979.75 7305期,每期本金68.45元
目前的房贷市场上除了传统的按月供款方式外,还出现了按日、周、双周等灵活的供款方式。一般来说,在同样的贷款条件下,本金归还速度越快,总的利息支出就越低,但如果比较这些灵活还款方式与月供的差别,计算出的结果却让人大吃一惊。
如表所示,同样按贷款50万、期限20年计,双周供和日供的利息支出竟比月供要多出3000~4000元!而且从上述计算结果也可以看到,最节省利息的还款法依次是月供、日供和周供。换言之,20年里每天都辛苦还款,竟然还不如每月还款划算。
知情人士表示,造成这种还款速度加快但利息支出却更多的“玄机”,在于不同还款方式的利息折算方法,也就是说,尽管基准利率一样,但折合成月、周、日利率的计算方法是不一样的。
央行公布的基准贷款利率是按年标价的,目前的贷款年利率为5.814%(基准利率下浮15%)。因此,月利率是以年利率5.814%/12月来计算的。而日利率最特别,它是按年利率5.814%/360天来计算的,而不是5.814%/365天,如果按日利率的计算方法重新折算为365天还款,则实际年利率为(5.814%/360)×365,显然,日供的计息天数增加了,利息也更高。双周供也是同样道理,它是以日利率计算方法为基础,即双周利率为(5.814%/360天)×14天,由于还款速度比日供法还要慢,因此,利息支出也会比日供法更多一些。
双周供与日供 本金多还快还 利息相应减少 对上述计算结果,市民刘先生感到很困惑,因为日前他向银行申请30万元、20年贷款,银行方面建议说,如果使用双周供,还款期可比月供缩短33个月,可节省利息22618元。“难道银行骗了我?”他对此大惑不解。 提醒:三种方式各有优点 月供:还款频率适中,与普通打工族“出粮”(发工资)周期一致,利率计算最低,因此是普通人还款方式的最好选择。 |