理财师：中国银行天津分行 魏莹
客户概况
李先生，在某国企工作，月收入3500元，妻子在家待业，孩子正上大学。三口之家的月开销在2500元左右，有定期存款15万元，活期存款5万元。此外，李先生有两套房，一套在东丽区，租金每月1000元，现市值约为30万元；另一套在市区，自住。
理财目标
李先生想在河西区购买一套120平方米左右的房子，但并不打算卖掉手中的两套房子。他算了一下，如果能用公积金贷款40万元的话，他的购房计划通过怎样的理财手段才能实现？
案例分析
李先生家庭资产负债表（元）
资产 负债
现金及活期存款 50000 0
定期存款 150000
自住房产 500000
投资房产 300000
资产合计 1000000
净资产 1000000
家庭月度收支表（元）
收入 支出
工资收入 3500 生活费 2500
房租收入 1000
总收入 4500
净储蓄 2000
从以上两表可发现
1.李先生家庭资产中，固定资产所占比重较大，为总资产的80%（自住房产投资房产之和/总资产）；2.无负债，收入稳定，可适度利用财务杠杆使资产得以成长；3.家庭收入较低，支出一般，储蓄率44.44%（净储蓄/总收入），理财规划弹性适中；4.现有活期存款5万元高出年支出3万元，流动性过高，只需留1万元作为紧急备用金即可；5.资产配置单一，除固定资产投资外，无其他生息资产配置。
目标缺口
目前，河西区的房产均价为7000元/平方米，如现在购买120平方米的房屋，将需要总价款84万元。除去公积金贷款40万元，须支付首付款44万元，李先生现有存款20万元，不打算卖掉现有住房的话，尚有缺口24万元有待弥补。
假设条件
假设工资成长、消费支出成长、房价成长率变化、房租变化可忽略不计；假设风险投资中高风险股票及股票基金年收益率为10% ，波段操作股票平均收益率为15%，中等风险投资收益率为7%，低风险投资中五年期国债收益率为4%，三年期国债收益率为3.5%。
理财方案一
1.建议李太太尽快找一份工作。以月收入1200元计算，每月可为家庭增加约1000元净储蓄，一年后可为家庭补充生息资产10000元。
2.延长购房计划实行时间，暂定为5年后。建议采用积极的资产配置方式，在可用资产中高、中、低风险资产配置比例为6：2：2，则生息资产平均收益率=40%×10%+20%×15%+20%×7%+20%×4%=9.2%。
3.在可用的生息资产20万元中高风险投资比例为60%，为12万元，其中：股票型基金2万，绩优股6万，波段操作股票6万元；中等风险投资比例为20%，为4万元，其中保本型、债券型基金各2万 ；低风险投资比例为20%，4万投资于5年期储蓄型国债。每月固定2000元股票型基金定投。
资产项目 金额
预计年收益率 五年后终期本金及收益
活期存款 10000 1% 10510
生息资产 200000 9.2% 310558
合计 210000 - 321068
附加基金定投 2000 7% 143186
总计 - - 464253
注：计算方式均采用复利
五年后，除支付首付款44万外，尚有剩余资产2.4万余元。
理财方案二
1.还是建议李太太尽快找到一份工作，每月收入1200元。
2.建议李先生降低购房标准，改为100平方米左右，房款70万元，除去公积金贷款40万元，首付款需30万元，目标缺口降为10万元。
3.建议暂定购房计划实行时间为3年后，并采用稳健的资产配置方式，在可用资产中高、中、低风险资产配置比例为3：4：3，则生息资产平均收益率=30%×10%+40%×7%+30%×3.5%=6.85%。
4.在可用的生息资产20万元中高风险投资比例为30%，为6万元，其中：偏股票基金2万，指数型基金2万，股票投资2万；中等风险投资比例为40%，为8万元，其中保本型基金4万，债券型基金4万；低风险投资比例为30%，6万全部投资于3年期储蓄型国债。每月固定2000元股票型基金定投。
资产项目 金额 预计年收益率 三年后终期本金及收益
活期存款 10000 1% 10303
生息资产 200000 6.85% 243980
合计 210000 - 254283
附加基金定投 2000 7% 79860
总计 - - 334143
注：计算方式均采用复利
三年后，除支付首付款30万外，尚有剩余资产3.3万余元。
