【本文导读】合同是日常生活中与大众接触最密切的民事行为，比如租赁合同、买卖合同、劳动合同等这些耳熟能详的合同名称，很多人在签订合同时，并没有意识到合同条款对自己的约束，因为某些原因，合同需要提前解除，其实合同并不是想解除就能解除，而是需要达到特定的条件，本文同时还与大家探讨合同解除时证据保存的话题
【事件还原】甲公司租赁胡先生的车间一座，主要用于存储一些设备，合同签订了五年。在合同第三个年头的时候，甲公司觉得租赁车间一是太小，二是位置不好。所以决定去高速入口附近重新租赁一个车间。甲公司总经理冯先生找到胡先生，希望提前解除租赁合同。胡先生口头表示同意，冯先生就安排后勤部门重新租赁了另一个车间，并且从胡先生的车间搬走了。
搬走后，冯先生给胡先生打了一个手机电话，胡先生电话上说知道了。
没想到，甲公司搬走后一年半后，却受到了法院的传票，胡先生把甲公司起诉了，要求支付租金，冯先生大为震惊，联系胡先生询问原因，胡先生一口咬定冯先生和甲公司的人从未联系过他要解除合同。冯先生和甲公司口头通知并没有留下证据，最后甲公司最终败诉，赔偿了一大笔钱。
两个问题：1、甲公司想提前解除租赁合同，如果胡先生不同意，甲公司通知后可否直接解除？
2、甲公司败诉原因是什么？
【律师答案】
1、如果合同中没有约定甲公司可以提前解除合同，则在胡先生没有违约情况下，甲公司无权要求提前解除合同。
2、甲公司败诉有以下几点：
第一：解除合同只是口头通知，没有书面证据，即使口头通知，也没有留下相关录音证据；
第二：公司搬走后，没有和房东胡先生办理交接手续。
【理论学习】合同解除，是指合同双方依照法律规定或合同约定，依法解除合同的法律行为。从民法典的角度来说，合同一旦签订，不是想解除就能解除的，需要符合特殊条件，否则不仅合同解除不了，发起解除的一方还需要承担违约责任，法律规定解除合同情况如下：
第一：双方协商一致解除；
第二：合同中约定了解除合同的事由，事由发生时，一方触发解除权；比如合同中约定了如果一方出现欠费或者某种违约情形时，另一方可以选择解除合同；
第三：因不可抗力导致合同目的无法实现，比如疫情、自然灾害等；
第四：合同履行期临近，一方明确表示不再履行或者行为上表现出不会继续履行合同；如买卖合同签订后，指定期限快到时需要交付设备，一方明确告知不会交付设备，或者人失踪联系不上。
第五：一方已经严重违约，经催告后合理时间内仍未履行。比如：租金到期了，通知他在30天内付款，但到期后仍未付款时，守约方就拥有了解除权；
第六：迟延履行债务或违约致使合同目的无法实现，比如买卖合同约定了交付时间，一方一年多了还没有交付货物，此时市场已经发生重大变化，与原来签订合同时的情景发生了重大不同，此时可以要求解除合同。
第六：以持续履行的债务为内容的不定期合同，可以在合同期限通知下随时解除合同。比如：借款合同没有约定还款期限，可以随时要求解除合同收回借款。
【案例结合】甲公司租赁了胡先生厂房，如果合同中没有就解除合同进行特殊约定，则甲公司无权提前解除合同，即使甲公司提前通知胡先生不再履行合同，胡先生也有权拒绝，并且要求甲公司继续履行合同。甲公司与胡先生达成一致的情况下，合同可以解除。
【律师建议】本案中甲公司最大吃亏点就是没有留下协商一致的证据，这在实践中很常见，整个社会的法治意识都在提高，很多人在处理商业活动上会将兄弟（姐妹）感情、朋友感情、同学（战友）感情放进来，常听见一句话，“放心，我很肯定他不会否定”。
一旦形成诉讼，就尴尬地发现对方可能根本就不会出面，而是委托代理人出庭，这个时候大家所依据的只能是法律和证据，感情在法庭上就显得非常脆弱。因此，律师建议如下：
1、如果协商解除合同，一定要签订书面的协商解除协议，各方要签字确认，确实不方面的情况，可以让对方出一个单方的证明；
2、合同解除通知书发出的时候，一定要使用EMS等正规快递公司，并且要把通知书和通知的大体内容写在邮件封面；
3、对于口头通知或口头协商一致的，一定要录音或者录像取证，也可以找到足够的证人举证。
【法律依据】
《民法典》第五百六十二条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
《民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
《民法典》第五百六十四条
法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
