海外基金（海外基金排名前十名）

号称让普通人也能投资高速公路、产业园区的REITs基金，今天开始正式开放认购了。关于REITs基金是什么，投资哪些领域，有什么风险和问题，怎么认购等，在昨天的文章中给大家做了介绍，可以点击这里回看。

从投资者的角度讲，很多人更关注的是收益如何？和股票基金和债券基金相比，收益会更高吗？

1、先来参考下海外REITs基金收益

REITs在我国比较新，这才首批发售9支，但是在国外，它已经是一个很成熟的品种了。

美国现有176只REITs基金，最近10年平均收益130.61%，最近三年平均收益29.57%，今年以来平均收益21.80%。相比之下，同期我国债券基金总指数涨幅64.89%、15.41%、1.57%，可以看出REITs整体的收益并不低。

但是！我们要格外注意一个非常重要的问题！

中美REITs虽然结构相似，但是底层资产并不相同。之前的文章提到过了，我国首批发售的9支REITs基金，投资的都是基础设施，像高速公路、产业园区等，暂时把商业地产完全排除在外，所以，你也别想着买REITs去炒房。

而美国REITs基金，它的收益虽然高，但是波动风险也不小，且收益的大头多是与房产相关的项目。

所以，我们在对比国外REITs基金收益的同时，也要看到其中的不同点。

2、和股债基金相比收益如何

公募REITs收益来源主要为项目经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益。对普通投资者而言，主要赚取每年分红及二级市场上基金价格的变动。

根据发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，其中明确了项目预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。

另外，从9只发行产品已经公布基金招募说明书看，张江光大园REIT的预测项目报酬率为4.5%，沪杭甬高速REIT测算全周期IRR不低于6%，可以说首批基础设施公募REITs底层资产质量都比较好，运营模式成熟，有持续、稳定的收益及现金流。因此，预计现金流分派率为4%-12%之间。

截至2021年5月20日,近三年债券型、混合型和股票型基金的平均年化收益为4.88%、18.22%、16.64%。所以，REITs基金收益水平可能是高于债券型基金，但不及混合型和股票型基金。

3、REITs基金适合什么样的投资者

公募REITs最重要的是其底层资产，资产的价值决定了其派息额度和二级市场交易价格。

如底层资产是高速公路，则有可能受到疫情导致的车流量下降的影响，产业园区则有可能受到产业升级导致的出租率波动的影响。

所以，投资者要格外关注与基础设施相关的政策情况、二级市场的交易价格、现金流情况等，因为这可能会影响到你的分红高低。

同时，前面也说过了，REITs基金是在场内交易，有折价风险，你要是想靠REITs基金发短期横财，那是不可能的，它更适合追求长期固定收益的投资者，抓得住有潜力的投资设施，经得起风险波动。

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