谢谢邀请和君创业。我这里分享一下搜狐网友的文章，个人认为麦当劳房地产不是它的主业。

麦当劳居然是世界最大的房地产企业？你被骗了

最近，大中华区的麦当劳正在积极转型。

在今年年初，先是传出麦当劳将内地和香港未来20年的业务以20.8亿美元转让给中信和凯雷投资。这次收购尚且未完成商务部审批，台湾地区又传来了新的消息：3月28日，德昱股份将51亿新台币(约1.69亿美元)收购麦当劳的台湾业务。

麦当劳这接连的“大甩卖”据说是由于近两年不景气的业绩。

然而，坊间流传这一种说法，认为中信、凯雷收购麦当劳的业务，看中的不是汉堡，而是地产。是的，你没看错，坊间一直有一种说法是麦当劳其实是一家地产公司，甚至说是全球最大的房地产企业。

这种说法的“根据”有三：

①“我们做的不是汉堡生意，而是房地产生意。” 这句话是麦当劳创始人雷·克罗克亲口所说。

② 麦当劳在全球100多个国家拥有30000多家分店，且普遍位于黄金地段。

③ 传说中的商业模式：售卖汉堡薯条的利润其实是很低，却可以“获取大量人流量”的;真正的生意在于精准选址后签下地产，然后通过麦当劳的品牌和服务价值将周边的商圈带动起来，最后达到推动地产升值后获利的目的。

或许在中国人的心中，一直有“地产行业才是真正赚大钱的买卖”的迷思，脑补最终所有企业都会进军房地产，因此这一套说辞的忽悠效果非常的好。

但是，谣言最终还是要揭穿的。

首先，即使麦当劳背地里做的真的是房地产，它也不是其中最大的。

按照营收排名的2016年《财富》世界500强榜单上，绿地排名第311位，万科排第356位，麦当劳排第420位。

在几家正儿八经做房产的企业还在你追我赶的时候，比如而根据2017年初公布的2016全年销售数据，恒大就超越了万科，因此头把交椅肯定是轮不到麦当劳的。

然后，咱们再来看看麦当劳算不算得上是一个房地产企业：

第一，创始人说的不一定就算数。若按照创始人的理念，很多今天的知名企业指不定都不知道在干嘛。简单剧几个例子：

宝马的真名是巴伐利亚发动机制造厂(Bayerische Motoren Werke AG)，飞机引擎是它家最初的产品，甚至直到创始人吉斯坦·奥托去世，宝马都还没向汽车制造业进军。松下最初其实是做灯泡插座的，三星最初是把鱼干果蔬出口到中国东北的，Twitter是播客公司Odeo失败时的副产物，豆瓣最初是想做旅游景点推荐网站“驴踪”……

目前，距离麦当劳创始人克罗克说出那句“房地产宣言”，已经过去了半个世纪，还用当时的话来评判今天的麦当劳明显就不靠谱。

第二，全球三万多家麦当劳分店，其实经营模式是各不相同的。

其中不到20%是公司直营(十年前还是40%，可见麦当劳的发展也是波动变化的)。另外80%是授权经营，分为三类：

1、20000多家传统特许经营商，主要位于美国、西欧等成熟市场，麦当劳拥有很多店面土地和建筑所有权或长期使用权;

2、5000多家授权发展商，位于拉美、东南亚、东欧等地，在这种模式下的麦当劳是不做任何地产投资;

3、还剩下少量的附属公司，例如日本麦当劳株式会社，拥有3000家连锁店，很多业务都不归麦当劳总部管。

因为事实上，若是在社会动荡、法律法规不健全、地价波动极大的地方，直接投资地产的风险是相当大的，麦当劳当然不会轻易为之。

那么，麦当劳在中国算是哪种经营模式呢?

目前来说，麦当劳在中国约有2400家店面，直营模式占70%。这和中国特殊的市场环境以及麦当劳谨慎的扩张步伐是密不可分的。当1990年第一家中国麦当劳在深圳开张，直到2008年，麦当劳的特许经营才在中国开放。由于这样的重资产经营模式，才使得全球店面数量3倍于肯德基的麦当劳，在中国市场的店面数量却只有肯德基的一半，而且还是大部分集中在大城市餐厅较多，三四线城市相对偏少。走直营模式路线的话，非但不能收房租，反而要交高额房租，世界上并没有这样的房地产企业。

那么第三个问题来了，麦当劳究竟是如何赚钱的呢?

从最新年报来看，麦当劳年营收的65%来自直营店铺销售额。不过，直营店收入虽高支出也高，所以，主要的毛利来源还是来自授权经营。2015年，麦当劳直营餐厅营收165亿美元，毛利25亿;授权餐厅营收89.3亿美元，毛利72.8亿。

授权经营收入实际可以分为三部分：初始加盟费用、租金、特许权使用费(按销售额抽取)。根据2015年的报表，这三项收入分别为0.8亿、58.6亿、29.8亿美元。

如此看来，店铺租金带来的收入确实不错，但就因此说麦当劳是房地产企业确实也是够牵强的，毕竟，在麦当劳年营业收入有254亿美元之中，租金的收入只占不到四分之一。

所以，外媒是普遍将麦当劳归入餐饮服务业，而非房地产