爱琴海集团被传赴港上市，估值约在120-150亿元左右。

撰文/程意

出品/每日财报

近日，有公开信息显示，红星美凯龙旗下商管板块上海爱琴海商业集团股份有限公司（简称“爱琴海集团”）近期正筹备赴港上市。红星美凯龙目前对爱琴海集团估值预期，约在120-150亿元左右。

据《每日财报》了解，爱琴海集团成立于2013年1月31日，前身是红星商业，属于红星美凯龙旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台。2018年正式启用“爱琴海集团”作为新的商业管理品牌。

爱琴海集团针对近期的上市传闻，表示会根据目前市场的状况对未来做判断，任何可能发展的方向集团都会考虑，但目前尚未明确详细的上市计划。

背靠红星美凯龙，轻资产模式下迅速扩张

爱琴海集团自身定位是一家资产运营管理公司，背靠红星美凯龙，爱琴海集团依托轻资产模式在全国范围进行迅速扩张。

实际上，自2012年，爱琴海集团就开始发力轻资产运营，以加快在全国范围的布局。目前爱琴海购物公园已进入北京、上海、天津、重庆、常州、成都、苏州、慈溪、昆明、福州、兰州、唐山、大同等100余个城市，商业管理总面积近1900万平方米。

爱琴海集团业务模式是以公司“爱琴海”品牌运营的百货商场产生的租金收入、商户管理费收入、委托经营收入和商业开办服务费等。

除配置传统的国际精品、时尚零售和餐饮美食外，爱琴海商场还增加了婚庆文化、影院、欢唱 KTV、高尔夫训练、美体休闲、真冰练习场等业态，着力打造全生活 “一站式”购物和“体验式”消费场所。

据悉，2021年1月，爱琴海集团开年即实现各类资产管理项目的“密集签约”。在上海、西安、大连、临邑、辉南等近10个项目都成功签署了合作协议。

在所签约的项目中，大大多数项目为爱琴海购物公园及爱琴海城市广场项目，而大连的两个项目是集团的全新产品“晶海广场”。此举是爱琴海集团继去年发布全新产品线后，落地以资产运营为核心的差异化、定制化的产品矩阵体系的体现。

疫情下业绩受挫，上市或因资金短缺？

2020年受疫情影响，众多商业地产公司的业绩普遍受挫。红星美凯龙也不例外，据集团2021年1月29日发布的盈利警告公告显示，预计集团2020年度实现归属上市公司股东的净利润为17.11亿元至19.71亿元，同比上年减少25.09亿元至27.68亿元，同比减少56%至61.8%。

预计2020年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为11.5亿元至13.07亿元，同比上年减少13.07亿元至14.64亿元，同比减少50%至56%。

图片来源：红星美凯龙公告

此外，据公开资料显示，2019年至2020年上半年，爱琴海集团营收分别为16.05亿元和4.61亿元，毛利率对应为63.25%和51.85%。

对此红星美凯龙表示，由于“爱琴海”品牌尚在起步阶段，收入占比相对较小，但未来其商管业务会是红星美凯龙一个重要的盈利增长点。

在业绩压力和资金紧迫的情况下，红星美凯龙也频频发债。就在2021年3月10日，红星美凯龙成功完成了2021年公司债券（第一期）的发行，规模为30亿元人民币。

值得注意的是，红星美凯龙除了债券在世界银行收获认可外，其37亿元的股票定增方案也于2021年3月1日获得证监会的审核通过，这是其自2018年A股上市以来首次进行股权再融资。

而爱琴海集团在2020年的资本市场显得较为安静，未有过融资动态。其自2019年5月，拟发行金额为25.44亿元的“招商固收-爱琴海商管（一期）资产支持专项计划资产支持证券”被上交所终止审核后，集团再未有发债计划。

车建兴持股近8成，拓宽融资平台

据《每日财报》了解，爱琴海集团由重庆爱琴海购物公园商业管理有限公司（控股72.75%）、关联方上海猎户管理咨询中心（有限合伙，控股24.25%）及海南安越食品有限公司（控股3%）三家股东构成。

实际控制人为红星美凯龙的创始人兼董事长车建兴，持股约78.33%。

图片来源：企查查

红星美凯龙由车建兴和车建芳兄妹于2007年共同出资组建。其持股55.32%的红星美凯龙家居集团股份有限公司（简称“红星美凯龙”）先后于2015年6月和2018年1月，分别完成了港股和A股的上市，由此其也成为中国家居零售行业A H第一股。

如若爱琴海集团真的上市成功的话，车建兴将在港股再拥有一个上市平台，而资本市场的信心则源于对红星美凯龙基本面的看好。

近期不少中小物业企业也成功上市，但“上市即破发”的现象也频频出现。上市并非万能药，关键在于上市后能否持续保持业绩增长才是关键。红星美凯龙作为爱琴海集团背后的靠山，其整体的资质在资本市场还是普遍受到认可的。

部分业内专家表示，商企单独上市是因为最开始商业综合体开发运营一体，都是由一家公司完成，随着专业化的分工趋势越来越明显，拆分业务能够对物业资产的价值提升产生积极作用。

此外拆分后资产管理也能在资本市场上更具有价值，推动了所谓的轻重资产剥离，这种模式在香港资本市场被十分看好。爱琴海集团走向上市的关键是集团业务拓展所产生的资金需求。

虽然爱琴海集团上市尚未有定论，但从其集团近几年的发展来看，上市或也成为其必经之路。对此《每日财报》将持续。