最近楼市情绪诡异,动作也诡异。
一夜入春,又一夜入冬。
估计想买房的朋友,也被整蒙圈了,节奏乱套。
今天不说这个问题,换个视角,反观天津楼市。
当看不透、拿不定时,有两个选择,第一是不看了,第二是跳出来再看。
现在的天津楼市,沙子和金子混一盘,脏水和孩子一起泼。
熊市,利好被吞噬,价值被扭曲,更需要跳出来看真相。
![天津225个板块,只有这16个地位不一样](http://file.wbgxw.com/UpLoad/20220805/1642384144eyQ1bA.jpg)
最近,天津规划局印发了《天津市新型居住社区城市设计导则(试行)》。
城市设计导则,对楼市影响不大,更多是建筑规范要求。
但文件中有张图片,暴露了天津板块的重大玄机。
![天津225个板块,只有这16个地位不一样](http://file.wbgxw.com/UpLoad/20220805/16423841440eHCXq.jpg)
这张图,是想说“运用城乡断面规划设计理论,指导新型社区在城市不同区位上的空间形态分布。”
“形态分布”不重要,“不同区位”才重要。
都有哪些区位?
城市核心区、城市中心区、一般城市区、市郊区、乡村区、自然区。
默默的,官方对各板块的定位,已经安排好。
导则将津城(不包含绿屏)划分为225个板块,细看下来,只有16个板块地位不一样!
![天津225个板块,只有这16个地位不一样](http://file.wbgxw.com/UpLoad/20220805/1642384144joAO3L.jpg)
城市核心区(红色),聚集海河中游,是天津商业密度最高的地方。
也就是津城CAZ,不意外、不质疑、不可替代。
哪些板块被列为城市中心区?很重要。
城市中心区(橘色)是指区域中心,是片区内的中心活力圈层。
擒贼先擒王,选房先找中心。
市区:天拖、奥城、文化中心、新八大里、富民路、新开路、子牙河、天泰路、海河柳林。
雨露均沾。
![天津225个板块,只有这16个地位不一样](http://file.wbgxw.com/UpLoad/20220805/16423841459dr4SY.jpg)
南开还能成长的板块,就是天拖了。
没有大面积新区,未来都是插花地。
插的花再好看,也是一枝,远不及一片花海来得震撼。
所以插花只能走“妖艳路线”,够美才惹人爱。
天拖可以成为花海,4万高层站得住,只是楼市情绪不好,看哪都不值。
南开北部南部都有大商圈,中部就在天拖。
不用期待咸阳路,10年内没机会。
文化中心是主中心,是灯塔,没有居住。
津城没有板块能担得起主中心的担子,和平?老城厢?海河?都不行。
文化中心对路子——全新大型商业集群,有面子有里子是地标。
![天津225个板块,只有这16个地位不一样](http://file.wbgxw.com/UpLoad/20220805/1642384145sWOyBc.jpg)
文化中心主中心
记住关键一点,天津主中心在南边,主中心=重心。
哪沉去哪,城市天平没那么快掰回来,要图确定性。
河东、河北、红桥,照样有机会。
南边是高速赛道,北边是低速赛道,都在跑。
富民路、新开路、子牙河、天泰路,半径收缩到原点。
它们仨的中心区,只能贴着CAZ飞行,翅膀还不够硬。
这是城市运营能力的问题,值得深思。
海河柳林得说一下。
太大了不好整,操盘手很关键。
它像当年的新八大里一样,需要一波东风,但现在天儿好了,不刮风了。
北岸河东、东丽部分被列为中心区,也就是海河柳林的中心。
南岸以居住为主,有大型公园。
三批次要卖南岸津南4块地,卖主儿心理价位1.85万/平米,比河东还贵。
这个地价,已经为概念透支了。
![天津225个板块,只有这16个地位不一样](http://file.wbgxw.com/UpLoad/20220805/1642384146H3beDn.jpg)
环城:程林、金钟、北辰活力区、铁东北路、南站、高新区、空港。
(空港行政属于滨海,暂且按地理位置归到环城。)
![天津225个板块,只有这16个地位不一样](http://file.wbgxw.com/UpLoad/20220805/1642384147ZTBnN3.jpg)
两个板块挺意外:程林、铁东北路。
以为东丽会把中心放津滨大道,没想倒它只是一般城市区。
程林,才是城市中心区。
这是板块迭代,也是城市更新。
鸡蛋不能都放一个篮子,东丽环内不能只有津滨大道。
程林地位不低,是产城融合,还有森林公园。
扶植它,是东丽接下来的大事,自然,启动周期不会短。
诶,铁东北路竟被定为城市中心区。
被黑、被农药厂拖拽、被未来城截胡,这两年铁北背字儿走的,喝凉水都塞牙。
导致“事实上崩盘”,迎来干瞪眼行情。
洋房降到精装1.6万/平米,比最高点跌了30%多。
得承认,这种需要持续投入资源的地方,当年短期暴涨毫无疑问是泡沫。
不过现在也有点跌过头了,按地段价值,洋房1.8万/平米正常。
但农药厂残留一天治理不好,地段价值只能是个概念。
铁北有机会,先别一棍子打死。
金钟板块,也是城市中心区,仅限金钟河大街延线以南。
地铁修过去了,高低也得充分利用。
现在想批地铁可费劲了,为避免城市债务太高,对地铁扩张也管控,只能PPP,这需要金主。
北辰活力区,暂时看作一个“活在未来”的中心区吧。
南站、华苑高新区、空港,是环外仅有的3个城市中心区。
这么大面积,就选了仨,你大爷还是你大爷。
从南站把居住改商业的那一天,就知道它非池中物。
津雄高铁不用赌了,最近发的规划已经确定,走南站板上钉钉。
![天津225个板块,只有这16个地位不一样](http://file.wbgxw.com/UpLoad/20220805/1642384147Jzsdyw.jpg)
只要津雄开建,房价跳涨一点毛病没有。
但更重要的,是连通北京。
建这么多大型商业,鹏瑞利大健康高端养老、奥特莱斯、复游城……是让北京人或者北漂来消费。
扎心的说,不是给天津人准备的,消费水平还不够。
现在新增了早7点从南站到北京的高铁,摆明要搞定双城通勤。
南站,瑕不掩瑜。
华苑高新区,是天津的“超前板块”,卖的是产业。
南方城市买房跟着产业走,人家产业牛啊,天津没体现出来,房价也没反应。
虽说熊市什么利好都“听不见听不见”,但别忽视它产业的牛X。
360、曙光超算中心、中电科创园、华为……马上要来字节跳动,拎起哪个都是高薪产业,真是个有钱的板块。
资源最终应靠近财富产生的地方,如果不是,说明还未到时候。
倘若与强二线城市说,天津距离主城最近的高薪产业园房价才2万,他们会惊掉下巴。
华苑高新区属于既有潜力,又被低估。
空港光吃大公建的红利就够了,它是东部公认的中心。
机场没啥用,结合了商业才有用,这个暂不期待。
最关键是京滨高铁,抱住北京通州副中心的大腿,牵住牛鼻子。
![天津225个板块,只有这16个地位不一样](http://file.wbgxw.com/UpLoad/20220805/1642384148WN4QD1.jpg)
诶,发现个问题。
热门黑马——新梅江、水西,没被列入城市中心区,而是定位一般城市区。
为什么呢?
它们都有稀缺自然资源,板块标签注定是“生态宜居”。
“一般城市区”的定义,恰好是“生态宜居圈层,提升居民生活品质,促进城市可持续发展”。
另外,新梅江北部的新八大里、文化中心,已经是中心区;水西旁边的天拖,也是中心区。
同一片区内,不需要这么多中心区。
这只是新梅江和水西的定位,并不影响它们成为富人区。
富人区以高端改善为主,含有产品溢价,买的更多是居住,与投资是两条线。
但只要板块持续建设,地段价值还会增长,现在并未被低估。
还有些板块,连一般城市区都没被划入。
比如新立、华明、大张庄、双青、大寺、李七庄。
后发优势比较弱,建设重点不在它们身上,只作为“疏解市区人口,提供新的居住空间”。
其它再偏远的地方,会有终生站岗的可能性。
贵没有理由,便宜是理所应当,不要无知无畏。
![天津225个板块,只有这16个地位不一样](http://file.wbgxw.com/UpLoad/20220805/1642384149kAzMaR.jpg)
看完局部,再看整体,有几个特点:
01 天津南强北弱的局面,改不了。
均衡发展要人又要钱,如果都没有,那发展个锤子啊。
不要听说什么,要看做什么。
现在把核心区、中心区更多放在南边,懂了吗。
世道艰难,别逆势。
02 西青是新市区,不是说说。
它与环城另外三区已不在一个赛道,好资源太多,别人追不上。
看板块颜色,环外只有西青能“事实性”融入主城,其它都是“名义上”。
![天津225个板块,只有这16个地位不一样](http://file.wbgxw.com/UpLoad/20220805/1642384149txe8sE.jpg)
西青,迟早能改变城市结构。
能够上西青尽量够,区大于板块。
![天津225个板块,只有这16个地位不一样](http://file.wbgxw.com/UpLoad/20220805/1642384149QWMkwz.jpg)
这个导则,可以作为观察城市的一个维度。
天津的板块,还在不断体系裂变。
从一开始就要明白,寻找潜力板块和洼地板块是两种不同玩法。
到目前为止,除了中心商务区和华苑高新区两者兼有,还没看到第三个。
周期也好,涨跌也好,长期更重要的是区运、城运。