大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠 深度测评 硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。

本文首发于【一休侃房】公众号。

8大问题，灵魂拷问

1.地铁交通，咋样？

绿城的宣传：“三轨三高一枢纽”。

3条轨道交通分别是亦庄线、17号线（在建）、S6号线（也叫21号线，规划中）。

3条高速分别是京哈、京津、京沪，都算是南北的主干路。除此之外嘉创路也能快速到达5环，正在施工南延。

距离通马路也很近，这是副中心通州和经济新中心亦庄两大最具潜力版块的主干路，马上也会扩宽升级。

一枢纽，指的是什么呢？

亦庄火车站呗，可以在这里坐高铁去天津。这里也是亦庄线和21号线的交汇站。

科普一下21号线，这是贯穿东部和南部的大线。可以到顺义机场和大兴机场，而明月听蘭项目距离亦庄火车站这个大枢纽实际距离1.1km就能到，出差商旅人士，住这很适合。

大实话：

其实对于区域价值来说，提升最大的、最具看点的还得是17号线。

一休的接触的群体中，买了台湖和路东的，一大半其实还是冲着国贸上班方便，毕竟7站8站能到国贸，这句话本身的冲击力还是很大的。

到亦庄核心板块的话，直接坐亦庄线就很方便了。而且亦庄特有的电车路网也在完善，未来可期啊。

再来硬碰硬，相比台湖北侧的首开万科城市之光、泰禾一号街区、台湖银河湾等项目，明月听蘭的交通优势体现在哪呢？

一休认为是更加便捷的轨道交通，而且是优势巨大。

那几个盘走到地铁站的话，最近的只能是次渠北坐17号线，而且依靠双腿走过去挺艰难。这种距离走一次两次完全没问题，但要是上班族每天必经之路的话，真的是要吓退一定的潜在接盘者。而且又坐不上亦庄线，两方面都是要输的。

而明月听蘭呢？

开发商资料说是700米，但靠谱一休建议大家实际距离按800算吧，这距离其实也还是很舒服的。而且次渠站可是双轨换乘啊，朋友们。

次渠站和项目之间可以直接走东小路，就沿着地铁站往北这条路，在修。

综上，一休认为明月听兰不仅掌握了轨道交通的现在，还拥有未来。路网其实也很完善，还能依靠轨道交通快速到达两个机场，也算是很不错了。

2.区域地段，咋样？

首先，大家应该明白一个概念：准确来说，明月听蘭属于通州台湖镇。

但自从亦庄新城扩容之后，这里属于“共管地带”，亦庄开发区主导经济管理和建设，其他社会管理事务还是通州负责。

因此，大家分析区域板块的话，还是得着重看亦庄。

亦庄对于这个位置的定位是：高端总部基地、科创CBD。是亦庄新城布局

“一廊一带三中心”中的科技金融创新中心。

其中最核心的板块还是要属两站一街板块，规划面积1677公顷。定位起点较高，注重“职住平衡”和“生态宜居”，因此在南北两侧有数千亩的湿地公园。

新项目就位于两站一街板块的核心位置，地段潜力无疑是相当足够。

大实话：

潜力十足，往往也和欠发展相伴而生的。

目前项目周围的路已经很有眉目了，够宽敞。不过，还是给大多数人“略显荒凉”的感觉，尤其是项目和次渠地铁站中间的这部分次渠二村还没拆迁完，破败杂乱确实是事实。

但各位一定要明白，这些都是暂时的。

项目四至，不利因素的角度来说。其实较少，高压线没有，高速路也没有。选房方面，注意项目西侧会是幼儿园和学校，矮楼层可能会有点吵闹。项目东侧临近的是主路，相对也会有吵闹的可能。楼盘北侧，目前依然是规划的绿地，无其他用途，南侧是住宅用地。

一休在上文提到了，购买人群中大部分还是冲着去国贸上班的。但一休也要提醒各位，业主们完全有可能在亦庄解决就业，不到30年的时间里，已经有2万家企业落户亦庄了，世界500强超过80家。

按照亦庄最新的新城规划来看，到2035年，亦庄人口要增加4倍，达到近90万人，其中就业人口65万人，预计两站一街等规划地段也会解决大量需求，对待亦庄，一定要用发展的眼光看。

3.价格，值吗？

商品房，准确的说是2017年以来，通州成交的第二块纯商品房用地，很难得，不用考虑5年限售，这是绝对的优势。

开盘开发商对外报价表价：均价在53000-59000元。

98户型均价53000-55000

120户型均价55000-57000

138户型均价57000-59000

周围的项目中，同属于台湖版块的就是城市之光东望和台湖金茂悦，均价51585元/㎡。亦庄版次渠南站旁的经开汀塘和禧瑞天著也要在5.1W-5.2W。

相邻最近的新盘，要属商品房台湖银河湾，明月听蘭北侧400米，均价近70000。仅剩大户型尾房，最差的也要900万起。将近三分之一的房源都是一居，拉低了门槛，而且是毛坯交付，小区内还有大量公租房。比较而言，你很难把银河湾说是纯改善盘。

二手房来说，整体参考价值不大。

一休细细地分析两句：

城市之光，绿中介单价显示3.7，点开就会发现这里面基本都是商住的房源，城市之光商住现在也有新房，就是3万多一点。里面的住宅二手房不考虑税费和中介费，也最起码要4.8万。

（城市之光是2017年开售的，2019年已经交房，首开和万科联合打造的85万㎡的大型综合体项目，配套了商业和商住办公楼。和东望是两个不同的项目）

泰禾一号街区也一样，基本都是商住的二手房。银河湾里面有一套虚假房源严重拉低了均价。

综上，考虑到税费、中介费，去除商住房源，附近二手均价最起码也要5.2-5.4万。

大实话：

目前的定价，一休认为完全合理，甚至可以说性价比很高。

更靠近轨道交通、改善盘、前10开发商、顶尖物业服务、精装交付，即使咱们不说虚的，单说这几项就是肉眼可见的优势了。

话说回来，前段时间，确实有传言说预计售价会在5.2-5.4，当时一休就表示诧异。

和周围的新盘以及二手房相比，性价比依然高，但和之前的定价相比，为啥又贵了呢？

一方面，不排除是营销团队吸引眼球的一种噱头，另一方面，可能市场反馈实在是好，开发商自然有了些底气。

说句容易引起误解的话：真正的购房者，应该为现在的定价高兴。有时候，太便宜，匪夷所思的划算，那真是不踏实啊。

虽然有的朋友会感觉“你站着说话不腰疼”，但这真是我心里话，还有一个重要原因，后文再说。

4.生活配套，方便吗？

先说商业：最近的就是城市之光的商业街区了，已经建成，在建的购物中心城乡广场也在这个位置。其余现有的就是要往亦庄路东方向走了，比如百发隆购物中心、物美超市、家和新天地、新城商厦，但还都是小型的。

大规模的就要去亦庄成熟版块了，比如城乡世纪广场、大族广场、亦庄创意生活广场。

医疗方面：现有最近的三甲就是同仁医院（亦庄院区），其余近一点的就得去通州了，东直门医院（通州院区）和潞河医院，车程大概13公里。

通州还有友谊医院和安贞医院的规划，台湖南侧也还有一个三甲医院用地，只不过没确认具体哪一家，这将是最近的大医院。

通州第三医院虽然更近，只有几百米，但一休认为不值一提，那前身就是通州区次渠卫生院。

说说教育：现有周围学校倒是很多，月河学校、次渠中学、台湖镇中心小学、还有银河湾小学，都算步行范围内吧。从这个角度说，与现有大部分5环以外的新房，并没有拉开差距，保持同一水平吧。

但关键人家通州和亦庄可都是大力引进名校呢，建华实验亦庄学校、景山学校通州校区都已经落地了，今年开始招生了。

大实话：

现有配套其实还主要指着亦庄那边呢，亦庄台湖还不够成熟，而旁边的通州台湖其实也缺乏拿得出手的配套，一个万亩游憩园就占了一半的面积了。

讲真，明月听蘭的公园配套很亮眼。东石公园、风韵阡陌公园、金福湿地公园、万亩游憩园、站前湿地公园、通明湖公园，而且全是在直线距离3.5公里以内，小区北侧也是一片绿地，相当于家门口。

台湖在建设之初，就注重生态环境，湿地多，能提高宜居属性。

北侧的银河湾小学，据说也在接触引入西城的一线名校。楼盘西侧，马路之隔就是3200㎡的在建公立幼儿园和公立学校规划。一休判断，引入名校概率较高，具体原因我在[实景谍照]那篇写过。

但坦诚的讲，建华实验我认为几乎是确定上不了的，一方面是距离和划片，另一方面那属于亦庄引进的。景山学校的话，还是有一定概率的。首先这是通州引入的，其次虽然次渠的大量老东城的安置户，相当于定向锁定了这个学校，但好在学校规模较大，108个班，建筑面积10万平米呢，辐射面较广，依然存在理论上的可能。

5.户型，好吗？

3种户型，简单干脆，很清爽。

起始户型面积大，相对同区域限竞房来说买房门槛高不少，从财力的角度，做到了筛选。

96㎡三室两厅两卫，南向三面宽9.3米，双卧室朝南，送3个飘窗。入户玄关那个位置还可以做一个家政间使用，层高2.95米。缺点就是餐厅和两个卫生间对着，有点尴尬。

分布在#1、#3、#5和#7号楼的1单元，一共224户，占总房源57%。

120㎡四居两厅两卫，南向三面宽10.6米。户型结构相当于三居基础上北侧加了一间卧室，但餐厅客厅厨房就不在一条线了，直接导致通透性不如三居的那个。

适合家庭常住人口较多的家庭，毕竟算是四居了，功能性很好，彼此都有空间，客厅也宽敞了一些，挑高3米。

分布在#4号楼和#6号楼，一共110套，占总房源29%。

138㎡三室两厅两卫，3.15米层高。两梯两户，全部面宽13.5米，大客厅的面宽就有6.9米，几乎是赶上主流两居的整个面宽了。主卧大套房设计，带化妆台的衣帽间。通透性极强，明厨明卫，U形厨房，动线合理，动静分离。

缺点的话，很多人也吐槽了，我在之前文章也说了，此处不赘述。

只有#2号楼有这个房源，一共56户，占总房源14%。

大实话：

纯南北社区，而且限高45米，13-15层的住宅小高层，加之50m-85m的楼间距表现，以及很具备优势的挑高，一休判断：通风和采光会比市面上80%项目强。

精装交付其实现在也不算是很大优势了，但绿城的精装，多少还是会让人感觉放心靠谱一些。

智能新风系统、直饮水系统、智能安防系统、智能马桶盖、厨房凉霸、一键报警、弱电插座、家装品牌使用国际品牌如西门子、摩恩和恩仕等。

户型其实不仅这3种，还有小户型，不过不卖。这个有部分房源是开发商自持的，他们不能卖，就是#7号楼的大部分房源，这栋的也确实不太好，不管咱是科学的考虑还是风水学分析，都是如此。

2号楼是标准楼王地段，南侧是看社区园林大花园的，北侧还是绿地，房源也足够稀缺性。虽然138㎡的户型设计很有争议，但坦诚的讲，一休本人是喜欢这户型的，而且也看好这户型未来的价格走势。

奢华大三居，满足了更高阶的生活追求，而不是简单的“多一个房间，多住1-2个人”，这种理念也是超前的，这是符合潜在年轻接盘侠的消费趋势的。

6.楼盘设计，合理吗？

明月听蘭一共7栋楼，但实际上只有6栋可售。

总房源390套左右，车位配比1:1.2，人车分流。

现代简约风格，容积率2.0，建筑密度仅为17%，实际的绿化率能达到45%。

占地面积：23000平米，建筑面积：47000平米。

绿城本年度三盘齐发，重回北京市场。明月听蘭项目也是继10年前的京杭广场后重回北京东部板块，产品还是很有诚意的。

合作了国内最具实力的民营设计机构之一的GOA大象设计，采用了一环一轴三庭院的形式。

一环指的是380米社区环道，一轴是140米景观轴，三庭院事3600㎡共享交融会客厅、1400颐养空间，1600活力空间。

在绿城内部，明月听蘭算是二代高层的代表作。蘭园系产品是绿城的城市标杆代表作之一。“蘭”字是创始人宋卫平先生取自“蘭亭集序”而来。明月听蘭依然延续对颜值的高标准追求，人文美宅。

绿城的很多项目都是先做外立面，再做户型，比较独特，注重整体的审美。这次明月听蘭的外立面依旧出彩，有沉稳、大气的感觉。

大实话：

绿城在业内号称“园林大师”，一休认为绿城也是“品质痴汉”，这都和创始人宋卫平先生有这千丝万缕的关系。

但绿城现在确实被央企中交入主了，核心管理层换了不少，曾经的特长生走上了德智体全面发展的道路。

因此有些人担心，绿城还是那个绿城吗？

一休认为，还算值得期待的。

原因：绿城目前发展的速度是可控的，节奏还不错，多家机构给出的2020销售排名中，都进了前10，主流市场还是相对看好的。其次，绿城积攒这么多年的形象、口碑，换作任何接手的新主，都是要仔细保全的，品牌形象IP不能浪费。

说说物业方面吧，绿城在这个环节依旧很稳，秒杀95%的物业丝毫不为过，全国顶尖，这是未来保值增值的关键细节！

冲着绿城的26年口碑和物业服务而购房的人，还真不在少数。

一休认为：北京市场其实需要来自南方的优秀“搅局者”，这样也能促进北京整体物业水平的提高，对消费者是好事。

7.五年后回看，价格会怎么样？

一休比较看好，保守点来说，至少比市面上70%的限竞房要稳不少。

首先，抛开区域规划潜力这些，现有的市场价格体系中，定价并不算高。

相比其他品质开发商，多年未在北京深耕的绿城口碑延续肯定不理想、老客户偏少，毕竟没项目。所以他们刚刚回归，是不敢有太多所谓的“品牌溢价”的，况且台湖和路东竞品也好几个呢，本就要杀出重围，打响头一炮，“快”是最重要的。

其次，周围规划实在是太多，而且还都真够得着的，都能辐射得到，况且本身还处在两站一街的核心地带，不发展是不可能的。但我认为5年顶多能开花，要结果的话可能要10年，咱保守估计。

现在的很多分析，其实都是在期房基础上，5年后都现房了，那时候交房品质大家亲眼看的见了，对绿城会更有利。历久弥新，方能雄霸一方。

8.还有啥毛病？

毛病总归是有的，接上文，我为啥说区域价值要10年才能释放呢？

因为一休认为，台湖的发展不能说是慢，相比北京某些规划，还算是靠谱一点的。但涉及到比较，咱就得有一个参照物，相比预期的政府规划，确实是慢了。

要致富，先修路，这句话大家都懂。根据我这两年的实地调研，其实台湖高端总部基地以及两站一街，还处于路网的建设和丰富当中呢。

但杠精可能会问，北侧的这一大片街区不也都起来了吗？一切也看得见摸得着了呀？

出了一些成绩，这不假，高楼大厦也起来不少，咱不否认。但各位一定要记得，要明白这些事情到底是谁干的！

北面这一大片实际上还是几个房企做的为主，再大一点层面的话，比如云创天地是首开集团和万科携手搞的。

也就是说其实政府层面还并未发力呢，什么时候民营名企＋政府官方齐头并进的造城，什么时候才是真正上了快车道。

因此，要短期想投资，捞快钱的，一休并不建议。

这块地皮在土拍的时候真的很抢手，17家房企竞争，北京市场这几年也非常少见的局面。

要说一两家开发商眼光不行，说得过去，要说17家房企都押错了宝，这也不太科学。

从这个角度来说，土地价值是非常高的。但缺点呢?

就因为抢手，都想要，就看谁出钱多呗，市场经济。

因此溢价就有点高了，达到了49.78%，这也是我前文说的，高溢价如果还特别便宜的卖，那真就有点不放心了。而且最后还是通过竞自持的方式，一休印象中上一次竞自持还是2018年11月住总在大兴的采育地块，而且那块地是竞到2%就收手了，但这次竞到了7%。

而且据说各路参与的房企10分钟就触了上限价格，可见其中大部分都不是去看热闹的，都是势在必得的开发商。

最后再说说，近期一些观望客户，都听到了亦庄循环经济产业园的问题，网上信息也吓坏了很多人。

一休认为，与其这个产业园，您都不如去考虑一下北神树填埋场和董村综合处理厂来的实际，这两个距离更近。

说真的，大部分人压根都没搞清楚关键，很少有人问到我对于以上两个不利因素怎么看，这种状态去买房，买对了也是靠运气。

对于亦庄循环经济产业园，首先我想问问住在朝阳的朋友们，尤其是住常营和草房附近的，你们知道朝阳循环经济产业园就在你们周围吗？其实大部分人都不知道。其次，北京的这种涉及到垃圾处理的地方多得是，每个区都有好几个呢，咱老百姓不知道罢了。最后，如果真是会带来巨大影响的一个项目，政府不太可能放在北京东南部的风口之上吧？这是要亲手毁掉苦心经营20多年的亦庄吗？捎带手给环球影城也蒙上一层灰？如果真有网上传的这么大的影响，那国贸都跑不了。

况且，大家稍安勿躁，假设真的有些影响，明月听兰距离也5公里呢。官方也表态过，一切也都没定呢，而且这个没有任何焚烧，排放标准也是全国最高的技术工艺。

这东西仁者见仁吧，我不绑架别人的想法，只说我的观点，也欢迎讨论。反正我自己也买了亦庄的房子，这是我的实际行动。

终极问题，我会买吗？

如果我稳定在亦庄工作，年纪30出头，两口子收入预期理想，想满足改善需求，学校这块佛系，那我会入手明月听兰，这就是目前亦庄版块非常理想的改善盘了。

如果我非常在意开发商交房品质和兑现水平，近乎于挑刺，其他的不考虑，那我会有点纠结犹豫。楼盘拿地价格高，一般情况下，肯定不是好事，发生维权的概率加大，我也不想有这种人生体验。但不幸中的万幸是这块地其实起始价挺低，最后成交楼面价也不过26825元/㎡，其实仔细一想，开发商也有足够的盈利空间了。而且这不是限竞房，这是纯商品房，绿城没必要去侵损消费者的利益，开发商有定价权，问题不大。犹豫的结果：我会在亦庄壹号和本盘二选一。

如果我首套首贷，兜里大几百的子弹，品质控，在王府井、金融街、丽泽附近上班，那我会更绿城的和锦诚园，那个盘的门槛更高，而且通勤更便利。

如果我资金库存只有100多一点，但是未来收入预期也还行，也就是说我要去借100左右才能勉强上车。那我不会选择明月听兰，适当有压力是可以的，但不能太大。周围的东望、臻珑府明显更加经济实惠，更适合我，而且开发商各方面也都挺理想的了，先搞一个89三居得了。

由于本文写于开盘之际，现仅有大户型可以选择。

还是那句话：买房是大事，每家情况不同，同一个楼盘适配性也差异很大。一休不想随便敷衍两句，不做批量化生产，想深入聊聊的，可加后点私信提问。