案情简介

根据媒体报道，2018年开始，著名豪宅房企“山水文园”销售位于北京东三环的山水文园五期“九御”项目。

然而，大部分楼栋并未取得商品房预售许可，涉及约120户购房人，少则支付了600多万首付款，多则一次支付了7000多万购房款。由于售房手续不全，山水文园与购房人采取的合同签订模式是签订一份借款合同，购房人将“购房款”以借款名义借给山水文园，再签订一份购房意向协议，约定购房内容。

更令人震惊的是，购房人购买的房产早在2016年就已抵押给长城新盛信托。目前长城新盛信托已对部分房屋申请强制执行。

根据中国执行信息公开网查询到的信息，山水文园凯亚房地产开发有限公司已被列为失信被执行人，涉及多个执行案件。可以印证山水文园的现金流已经出现问题，无力用现金偿还信托公司等债权人的债务。因此，信托公司等债权人必须与购房人争夺山水文园仅剩的优质资产——五期“九御”项目房产。

一边是信托公司的抵押权，一边是购房人的合同权利，到底该优先保护哪一方的权利？

法律分析

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：金钱债权执行中,购房人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

本案争议的关键法律问题是山水文园的购房人，能否依据该规定，排除信托公司对山水文园房产的强制执行。具体分析如下：

1. 符合条件的商品房消费者的权利优先于抵押权人（信托公司）

最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，简称“《九民会议纪要》”）第126条已明确规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。”

据此，最高人民法院已有明确的司法观点认为，已经交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。但是此处的商品房消费者需要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的条件。

需要的是，最高人民法院民二庭编著的《