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中国十大“假按揭”城市排名

来源:80酷酷网  更新时间:2010-07-07  点击:123

  

  一边是部分楼盘开盘即售罄的火爆场面,一边是不少项目的高退房率。自今年一季度楼市迎来小阳春以来,退房现象就如影随形,楼市的“冷热反差”,触动着购房者敏感的神经。记者发现,发现全国有十大“假按揭”城市。这些城市,“假按揭”都不是一时现象,有的2003年就已经出现,成一个常态现象了。

  NO.1 杭州:开发商自卖自买1.17亿元

  5月杭州商品房的销售超过历史最高点,月销量突破1万套的大关。市场的好转,让开发商逐利的本性再度暴露无遗,开发商见风涨价现象再现。而在这个噪动的当口,杭州透明售房网上显示的退房潮汹涌。6笔1.17亿元的退房大单,与楼市的冒进形成强烈反差。

  据查,杭州6笔退房大单的原购买人竟为楼盘投资方。开发商是在自卖自买,炒高楼盘价格。

  5月中旬,某楼盘一套7000元/平方米左右的房子,几天后涨到8500元/平方米。开发商敢于大胆提价的原因是,杭州楼市的销量不断创新高。5月份,杭州主城区商品房(不含经济适用房)已成交10072套。在此之前,杭州单月最高成交记录是2007年6月创下的6465套。

  伴随着火爆而来的却是退房“大单”频现。5月28日,杭州6笔大单被揭发出来,这几笔大单涉及的购房人多是原开发商合作单位。而整个5月份,杭州透明售房网上显示的退房记录为135套,是今年以来最多的一个月。杭州房管部门估计,明显属于开发商自卖自买以后的退房金额,至少在1亿元左右。

  实际上,杭州透明售房网上,近年来杭州一直都有退房事件发生,但像这种投资方退房的大单比较少。而这些大单退房的时间又都是在5月杭州楼市销售高峰期出现。

  据杭州房地产业内人士说,在2006年的时候,杭州也出现过这样的退房潮。因为房地产商的资金紧张,而开发商不得不采取一些非常手法,获取银行信贷。当时该人士在杭州透明售房网上发现退房的人中有自己朋友的名字,一问才知道是被公司“强迫买房”。

  这种手法是开发商假按揭的操作手法。首先,开发商找自己的员工或一些关联人士作为虚假的购房者,以一个比较低的价格买自己楼盘的房子,然后借用他们的身份证办理按揭贷款。开发商每个月都给员工一些钱专门用于买房,并转一笔钱给员工,作为房子的首付,这样的转账就相当于发工资。开发商就会伪造这些人的收入证明,联系有关系的律师出具法律意见书,证明这些人有还款能力。等行情好的时候,开发商再把这些房子推向市场。

  在这个过程中,开发商为了获取大量贷款,在办理按揭手续之前故意抬高房价,这样虽然交了20%的首付款,但实际上获得的80%的贷款就是整栋房子的全部价值。事成之后,开发商会给相关人员大概几万元的“好处费”。

  NO.2 北京:热销楼盘假按揭套现

  一边号称在“哗哗”地卖,一边暗地里“呼呼”地退,这就是北京房地产交易管理网上数据的一个真实反映:部分在售热销项目的退房率高的有点不正常,沸城的退房率为30.85%,中堂的退房率为21.68%,美利山退房率为11.28%。据业内人士分析,可能有部分开发商在资金“缺血”的时候,通过“自买”内部换手做假按揭骗取贷款,在渡过危机之后便寻机退房,准备在楼市回暖之际大捞一笔。

  据了解,一个项目正常的退房率应该在1%以内,即使出现了大幅度降价等“特殊情况”,也应该是在5%以下,目前部分在售项目的退房率明显已经超出了这个预警线。

  北京部分在销楼盘的退房行为显得十分“诡异”:几十甚至上百名购房人仿佛商量好的齐刷刷扎堆退房,而且还出现了同一套房源被反复退掉的怪现象。北京市房地产交易管理网上,中堂5号楼在今年1月14日当天就有46套退房,占到其退房总量的75%,而尚城在今年3月25日一天则有181套房子被退掉。沸城有10套房源都曾被退了两次,退房时间都是集中在今年3月和去年11月,现在都仍在销售,以8-2号楼1单元2001号房源为例,该房源分别在今年3月16日及去年11月19日被退两次。

  据业内人士透露,部分楼盘之所以这么折腾,主要就是因为开发商手上“差钱”。在去年楼市清淡的时候,一部分实力不足的开发商手中资金告急,在没有找到其他的融资渠道情况下,开发商便想出“自买”这招,用内部员工、亲属或者是找来的“托儿”假借购房人身份买房做“假按揭”,骗取银行贷款,等到熬过危机时期,楼市春暖花开的时候,再把房子退掉,趁势再赚一笔,最近楼市有转暖迹象,开发商便按捺不住出手了。

  楼盘出现高退房率这个问题实际早已存在,如韦伯国际发展中心,2005年12月14日开盘一期,退房次数高达677次;万象新天家园2007年的一期,退房次数达到131次;顺驰林溪2004年的一期,退房次数为97次。

  NO.3 上海:银监局严查假按揭

  4月初,上海银监局在刚刚下达的2009年辖内银行业机构案件防控工作意见中,特别提出在金融危机尚未见底的现阶段,要严查假按揭等各种形式的违规贷款案件。

  数据显示,2008年全年上海银行业机构案件累计涉案金额3408.43万元,占同期银行业金融机构52297万亿资产总量的0.0065‰,案件风险金额2579.76万元,虽比上年有所增加,但案发情况总体处于受控状态,案件防控能力处于行业领先水平。同时,在各银行业金融机构的不懈努力下,当年成功堵截案件47起,堵截率85.45%,成功防范案件损失金额达4833.19万元,避免损失金额超过了涉案金额。

  不过,上海银监局有关负责人提醒,部分银行业金融机构对金融危机尚未见底,实体经济影响还在加深前提下的案件反弹形势认识不足,在工作上存在案件排查留有死角和盲区;应对新案隐患及风险的措施不够有力。部分银行业金融机构内控制度执行力差的问题还没有从根本上得到解决,基层机构违规操作、放松标准、小错不断的现象仍有发生。

  为此,上海银监局提出当前特别要重点防范票据诈骗案件、假按揭案件、各种形式违规贷款案件和由赌博行为引发的各类案件。

  NO.4 深圳:假按揭死灰复燃

  宏观经济还没站稳脚跟,怎么一夜之间,深圳房地产就回暖了呢?在牛刀的博客中,将近期楼市回暖贴上了假按揭的标签:古某某,预售房地产抵押登记,某某楼盘,共27套,2008.05.19办理之中,45-200831095。肖某某,预售房地产抵押登记,某某楼盘,共27套,2008.05.19办理之中,45-200831093。牛刀通过查询深圳国土部门官方网站发现,不少热销楼盘的背后,都存在以一个人名字进行多次预售房地产抵押登记的现象,10套、14套、甚至27套。

  虽然随后深圳国土部门人士对此进行解释:国土局产权登记部门受理产权登记,一般都是一批批收的客户资料,比如一批送过来10份,国土部门会将这10份都写在其中每个产权人名下,结果网上的“审批事项名称”就会呈现“预售房地产抵押登记××共10套”的状态。

  日前,深圳罗湖一楼盘近400套单位突然被市国土局锁定,无法销售。也是因为开发商10年前另一楼盘存在假按揭等诸多问题。

  NO.5 武汉:假按揭套取银行贷款

  近期江城楼市成交量明显回升,正在业内欢呼楼市回暖之际,却传出了不和谐的声音。一知情人士称,现阶段武汉楼市成交量回升的背后,还有一个鲜为人知的原因:部分开发商使用假按揭伎俩,其目的是套取银行贷款回笼资金。

  这位知情人士透露,他从不止一个地产开发业内人士那里了解到,假按揭的现象绝非个别案例,在武汉房地产市场一些前期卖得不好的楼盘都有出现,而且从03年开始就已非常普遍。比如,高27层的某广场是青山建设二路最靓丽的一道风景,但居住在里面的168户居民却无论如何都高兴不起来,他们花巨资购买的新房,却办不了两证。因为开发商利用他们的房产伪造了购房合同,从银行获得了3500万元的贷款。

  08年市场不好的时候会出现得多一些。06年、07年市场形势好,开发商们都愿把房子卖掉,毕竟卖的总比贷的要多。

  对于开发商来说,假按揭倒是一笔划算的买卖。他还称,这种被刻意营造出来的假象,不仅让开发商提前回收成本,变现利润,而且将风险转嫁给银行,自己占到完全主动。由于套取的资金越多,开发商就越倾向于提高价格,造成了楼市价格的虚假上涨。

  某知名代理销售机构一位人士称,所谓假按揭现象在几年前楼市回调时比较常见,那时银行对个人多套购房贷款在审核上尺度比较宽泛,开发企业对楼市后期依然看涨,于是有些不法房产商通过假按揭套现,同时也达到了捂盘的目的。

  NO.6 南京:183套期房退房开发商或玩假按揭

  4月18日,南京市房管部门公布了今年4月份最新一批期房退房名单。4月以来南京新增退房共计66套,加上前期摇号未售出的,退房总量达到183套,创下了今年的新高。其中新增退房中,江宁的住宅以及城中商铺项目占了一大半。

  南京网上房地产的公示中显示,新增的66套房源中,商业类的项目有17套,全部来自位于城中山西路地区的某商铺,面积最小的为10平方米,最大的也不过26平方米,单价则从每平方米1.1万元到3.8万元不等。而在前期未售出的房源名单中,该项目竟然占了50多套。“目前商业用房已经成为期房退房名单上的常客了。”一位房产业内人士表示。

  除此之外,江宁板块的新增退房达28套,几乎全部都是住宅项目。比如青山湾花园、印湖山庄、翠屏国际城等楼盘都有退房,分布在江宁的各个片区,面积、价格等差异也比较大。

  一位曾做过楼盘销售的“操盘手”告诉记者,期房退房固然有买房人资金不足、贷不到款等客观原因,但不容忽视的是,榜单上的房源也有可能是“假按揭”所致。“有的开发商为了营造开盘热销的假象,会将房源以内部人士的名义买下,当看房者看中了已‘按揭’的房源后,开发商再通过期房退房程序,将这些房源退出来,通过摇号将房子卖给购房者。”该人士称,期房退房榜单上的房源在三个月内无人问津的话,将退回到开发商手上,因此一些楼盘纷纷仿效这种做法。

  南京市房管部门相关人士就此表示,如果发现有开发商“假按揭”的行为,肯定会严肃查处,必要时采取“封盘”等措施。该人士说,退房量的日益增加确实值得关注,“其实除了上述原因外,楼盘延期交付、质量不过关等等也会造成买房人要求退房,如果双方能达成一致,房源便会出现在退房榜单上了”。

  NO.7 西安:退房率单日超10%

  西安热销楼盘背后惊现高退房率,如同孔雀开屏正风光之时露出了难看的屁股,再次给今年的楼市回暖打了一个折扣。

  据西安市房地产信息网统计数据显示,年初至5月,西安新房销量为26793套,解除合同1786套,退房率超过7%。“五一”过后,退放率逐渐上升,交易数据显示:5月5日、6日,单日退房率均超过10%,比如,5月5日,西安市新建商品房成交量为285套,解除合同40套,退房率达到14%。

  中原地产项目部总经理黄韬曾指出,如果是旺市期间,退房率应该不超过1%,但通常情况下,5%以下的退房率也是正常的,由于受到金融海啸的影响,退房率继续增加不足为奇,然而,超过5%就需要预警了。

  一位姓刘的开发商认为,最近每天的合同解除量都在40套左右,西安退房率的确有点高,这种情况应该引起主管部门的高度注意。

  一位分析师指出,“按照往常经验,退房率高一般是项目本身或者政策有问题,比如房屋出现质量问题或者价格问题引发退房,但这属于个别现象,不具有典型性;之前政府提高二套房首付和利率,也曾出现过集中退房现象。而去年的退房潮则主要是因为房价下跌导致高价进入的购房者退房。”这种退房不可怕,最可怕的是有人用其套现,“不排除开发商的虚假成交现象。”

  NO.8 福州:假按揭再现楼市

  4月,在福州某地产知名网站的“楼市销售TOP10”中,记者发现二环路某名不见经传的楼盘,在3月底连续三天内,位居三甲,共销售95套,令人不解的是,售出均价每平方米高达万元以上。在福州过万元楼价就容易引发滞销的敏感时期,这样的业绩与数据也引发了众多业内人士的质疑。

  无独有偶,福州鼓楼区陈先生在金山某楼盘交了5万元,定下C区一套房子,结果发现房子已备案,成交均价8322元/平方米,高于卖给他的7700元/平方米。有业内人士分析,这也可能是开发商将房子拿去做假按揭,而今出手。

  某公司董事认为,出现假按揭主要是个人房贷手续较开发贷手续简单,而且,利率比开发贷款低(利率最少相差近20%),而目前银行开发贷有季度额度限制,因而开发商资金链紧张时,这种方式极为便捷,而且提高房价假按揭后,开发商可以从银行融到更多资金;此外假按揭能制造卖得好的假数据,让有从众消费心态的真正购房者被骗入市。

  如果说开发商有“贼心”,那么银行监管不力则让贼心得逞。由于房贷成本低、收益稳定、风险相对较小,因而成了各大银行争夺的优质资源,因而,降低按揭贷款门槛,放松对借款人的信用等级评估、贷款调查,甚至未办理抵押登记手续就发放按揭贷款等,客观上纵容了假按揭的发生。

  NO.9 郑州:假按揭悄然抬头

  臭名昭著的楼市“假按揭”现象,去年在郑州就有抬头的迹象。一些业内人士告诉记者,随着年关的临近,一些开发商迫于资金的压力,自买自卖搞“假按揭”套取银行贷款。在他们眼中,去年11月份郑州楼市成交量的放大和部分楼盘“井喷”,与开发商“假按揭”套现不无关系。

  尽管郑州楼市去年11月份的成交数据尚未对外公布,但可以期待的是,该月商品住宅销量明显回升。据郑州市房管局统计,11月份前20天,郑州楼市共成交商品住宅3818套,接近9月、10月全月的成交量,平均每天成交近191套。与10月份平均每天成交近128套、9月份平均每天成交140套相比,11月郑州楼市成交量明显增加。而让人不可思议的是,11月下旬,郑州楼市居然多次出现日成交400多套的“井喷”行情,11月25日郑州楼市成交商品住宅456套,11月26日郑州楼市成交商品住宅424套。

  楼市成交量“井喷”,是受到國家、省市房地产新政的刺激,还是开发商降价促销的结果?面对记者的提问,一些业内人士出人意料地给出了第三种答案:部分开发商利用“假按揭”套现。

  一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者,通过“假按揭”套取银行贷款,这在业内已经不是什么秘密,而今年尤甚。另一位业内人士向记者透露,据他了解的情况,“假按揭”带来的成交量能够占到楼市成交量的10%以上,比如,北区某楼盘,去年成交的200多套房中,一半以上是“假按揭”。

  NO.10 重庆:银行严防个人房屋假按揭

  重庆一些银行去年开始起,严防个人房屋假按揭,严格各种贷款手续,并采取相应措施堵住假按揭通道。

  在银监会发出《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》以后,银行业悄然掀起了一场打假运动。农行重庆分行人士称,有时银行在发放贷款时认真履行了各种程序,却没料到是贷款者和开发商一起串通作假。时下防止房屋假按揭成了重点工作之一,除了严格各种贷款手续,还用两种方式来堵假按揭通道。

  首先,每一笔房屋按揭贷款业务,信贷员必须要与贷款申请者见面,而且必须面对面地签署贷款合同。其次,只对银行认定的优质楼盘发放按揭贷款,拒绝与完全靠回笼资金维持生存的开发商合作。

  市内某新型股份制商业银行人士也称,在前段时间沿海某城市房价大跌时,部分小开发商为了让积压的房子脱手,用员工身份证、农民工身份证办理了假按揭。该人士称,为了防止重庆分行发生类似的情况,对于新收到的房屋按揭贷款申请,信贷工作人员要打电话到单位核审收入证明、要通过公安机关系统核实贷款者真实身份等;对于已经办理完结的按揭房贷,还要逐个检查一遍相关材料。

  某商业银行人士透露,该行正斥巨资开发一套专门管控个人房贷风险的系统。



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